第九章节 房产税、车船税、契税.pptVIP

四、契税应纳税额的计算和征收管理 1、计税依据（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据；（2）土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据；（3）土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税；（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益；  （5）房屋附属设施征收契税的依据：　　①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。　　②承受房屋附属设施权为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。（6）个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），对受赠人全额征收契税。 2.应纳税额的计算方法　　应纳税额＝计税依据×适用税率 3、征收管理　　（一）纳税义务发生时间　　纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。　　（二）纳税期限　　自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在核定的期限内缴纳税款。 　　（三）纳税地点：土地、房屋所在地的征收机关 第九章 房产税、车船税、契税 第一节 房产税 一、房产税概述 房产税是以房屋为征税对象，依据房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收的一种财产税。 房产税是1984年第二步利改税时，将原城市房地产税分为房产税和土地使用税而设置的一个税种。于1986年10月1日起在全国范围内施行 重庆上海试点开征房产税 二、房产税的征税范围、纳税人和税率 1、征税范围——征税对象：房屋 城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。 注意：房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 　　 2、纳税人 凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税义务人。具体包括产权所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。①产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；属于集体或个人的，集体单位和个人为纳税人。②产权出典的，承典人为纳税人。③产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。④无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税 3、房产税的税率 比例税率 按房产余值计征的，税率为1.2%——年税率 按租金收入计征的，税率为12% 个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%计征 三、房产税的减免税 （一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免税 （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，实行全额或差额预算管理的事业单位自用房产免税 （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； （四）个人所有非营业用的房产。——出租算营业用 （五）经财政部批准免税的其他房产 四、房产税应纳税额的计算与征收管理 （一）、计税依据 计税价值：房产原值一次减除10%～30%后的余值 1、固定资产科目记载的原值，未按规定核算并记载的，按规定予以调整或重新评估。 2、包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设备 3、房屋改扩建相应增加房产原值 4、扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府决定 从租计征：以房产租金收入为计税依据 包括：货币、实物收入 劳务抵租的，按同类房产租金水平计征 申报不实的核定计征 （二）应纳税额的计算 1、从价计征 应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% 2、从租计征 应纳税额＝租金收入×12%  （三）征收管理 1、纳税义务发生的时间： 原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳房产税； 纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税； 纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税； 纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税； 纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳房产税； 纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税； 房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税； 终止房产税纳税义务的，应纳税款的计算截至到发生改变的当月末。 2、纳税期限：房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由省（市、自治区）政府决定。 3、纳税地点：房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产坐落地点分别向房产所在纳税。 【