谈我国发展房地产投资信托及必要性和可行性.docVIP

谈我国发展房地产投资信托的必要性和可行性 2007-11-6 10:05:21 来源：《大连房地》 作者：薛静 ???? ??? 房地产投资信托是通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获取房地产投资及经营收益。房地产投资信托主要致力于可带来收益的商业性房地产，例如公寓、购物中心、写字楼、酒店和工业仓库等，还有一些还从事于房地产抵押贷款的投资。 ??? 由于房地产投资信托(REIT)除受到整体社会经济环境的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。因此，房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化组合投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。投资者以相对较少的投资持有一系列房地产股的组合，投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。 ??? 一、我国发展房地产投资信托的必要性 ??? 本文认为我国有必要引入房地产投资信托，来促进房地产业和金融业的发展，具体原因如下。 ??? 1．有效降低银行体系的经营风险 ??? 从1997年亚洲金融危机的产生可以看出，房地产泡沫的破灭是亚洲金融危机出现的一个重要原因，而银行业在房地产泡沫的产生中发挥着重要作用，因此也深受房地产泡沫破灭的危害。所以，银行体系的安全决定着金融体系的安全。作为银行信贷资金的重要补充，房地产投资信托可以有效减少银行体系所承担的巨大金融风险，作为国际金融市场上安全性和获利性较为理想的投资方式，房地产投资信托可分流部分银行储蓄资金，以减轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用。房地产投资信托的发展也必将带动银行网点销售、资金结算、托管等等一系列中间业务的产生，为银行业创造新的利润增长点。 ??? 2．拓宽我国房地产企业融资渠道 ??? 由于我国房地产开发企业融资渠道较为单一，中国人民银行在2003年6月16日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》实际上切断了房地产开发企业赖以生存的资金链。按照目前房地产市场的需求发展趋势，促进行业良性发展的最根本问题不在于强制性管理风险，而是开辟多元化融资渠道，发展多种冲抵风险的工具，保证房地产开发的资金供给，并分散资金供给双方的风险。因此，从发展的前景看，房地产投资信托不仅具备成为我国房地产业资金供给主流渠道的特性和条件，而且房地产投资信托的迅速发展也拓宽了我国房地产企业的融资渠道。 ??? 3．促进我国房地产资本市场的形成 ??? 从市场发展来看，我国的房地产金融创新仍停留在一个较低的水平上，至今没有建立起一个稳定的房地产资本市场。房地产投资信托这种新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。正是由于房地产投资信托的迅速发展，美国的房地产业已经从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。因此，引进房地产投资信托机制将有助于我国房地产资本市场的形成和发展。 ??? 4．有利于房地产经营专业化和资源的优化配置 ??? 我国有很多房地产开发公司都不规范，房地产投资信托的专业化运作使房地产投资逐渐从投机行为转向理性的投资行为。房地产行业将进一步细分，将会出现专门的房地产投资管理公司、房地产开发公司和物业管理公司等等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。房地产投资信托由于其具有较高的政策水平和投资管理经验的专家操作，依据国家产业政策导向合理进行房地产投资，减少了盲目性。因此，在我国引进房地产投资信托机制，将在客观上促进房地产行业内部的结构调整，实现资源的优化配置。 ??? 二、我国引入房地产投资信托的可行性 ??? 随着我国改革的深入，市场经济逐步走向成熟，房地产业也发展到一定的规模。因此，我国引入房地产投资信托，已经具备了一定的基础和条件。 ??? 1．逐步成熟的房地产市场和房地产制度改革 ??? 首先，我国目前已经初步形成较为完善的房地产制度体系。土地使用制度改革和住房制度改革的实施，使用地单位或居民逐步拥有了土地使用权或房屋产权，并可以在法律范围内自行处理所拥有的房地产的权益。居民通过购买公有住房或商品房、自建、合建等方式逐步拥有了住房的所有权，并可以进行房地产权益的分割和转让，这些为房地产投资信托的引进提供了基础条件。 ??? 其次，房地产评估、土地评估、营销代理等房地产中介机构逐步规范和成熟，这也为房地产投资信托的引入提