北京市低效工业用地再开发改革举措.PDF

北京市低效工业用地再开发改革举措 张锐，陈育霞，袁钟楚 摘要：北京市在产业结构优化调整、总体规划修编等背景下，目前正加大力度腾退低端产业和压减低效用 地，低效用地中以低效工业用地的再利用最为紧迫，急需探索低效工业用地再开发的创新和改革。文章以 北京市大兴区为例，梳理低效工业用地再开发过程中面临的开发模式受限、城规调整难度大、城规和土规 不协调等问题，通过重点分析上海市、南京市、重庆市的低效工业用地改革方式，学习改革经验，寻找北 京市低效工业用地再利用改革的突破口。本文从开发模式、城市管理角度出发，探索低效工业用地再开发 的改革措施。选取工业园区整体再开发、工业园区零星地块再开发和城区零星地块再开发三种典型类型展 开研究，除采用土地收储后公开出让的传统开发模式外，还提出由土地使用权人自主开发的创新模式。为 更有效地实施低效工业用地再开发，在规划报审程序、行政审批制度方面都做了简化设计，最后提出保障 实施的建议。 关键词：低效工业用地，再开发，改革，模式，北京市，大兴区 党的十八大赋予了新型城镇化更高的战略地位，2014 年 3 月中共中央国务院印发《国 家新型城镇化规划（2014-2020 年）》，在深化土地管理制度改革任务中，明确提出“建立健 全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机 制，盘活利用现有城镇存量建设用地”，通过制度改革实现节约集约利用土地。 为贯彻落实国家新型城镇化规划，2015 年2 月4 日，国家发改委通知印发第一批国家 新型城镇化综合试点方案，北京市通州区入选；2015 年 11 月27 日，国家发改委公布第二 批国家新型城镇化综合试点地区名单，北京市大兴区、房山区入选；第二批试点任务在第一 批的基础上，增加了城市低效用地再开发利用、新生中小城市培育等领域。 为深入推进新型城镇化，2016 年 2 月国务院发布了《国务院关于深入推进新型城镇化 建设的若干意见》，强调充分发挥国家新型城镇化综合试点作用，总结推广各地区行之有效 的经验，并在建立城镇低效用地再开发激励机制的配套政策上，给予了较大的改革空间，充 分释放新型城镇化蕴藏的巨大内需潜力。本文以北京市大兴区为案例，研究低效工业用地面 临的问题，制定推动低效工业用地再开发利用的政策措施，为全国低效工业用地的再开发提 供借鉴。 1．北京市低效工业用地再开发研究的缘由 现阶段，北京市面临低端产业转移升级、低效工业用地压减的困境，研究低效工业用地 的再开发，既符合北京市“十三五”时期发展环境，又能满足存量建设用地挖潜的需求。 1.1 北京市产业结构优化调整，低端产业急需转移升级。 《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出加快构建“高精尖”经济结 构，坚持三产提级增效发展、二产智能精细发展、一产集约优化发展，大力发展电子信息、 生物医药、新能源、新材料、智能制造、航空航天等战略性新兴产业，在现代制造业发展中， 坚持分类指导，就地淘汰落后产能，有序转移存量企业，改造升级优势企业，转换制造业发 展领域、发展空间和发展动能。2015 年，在京津冀协同发展和非首都功能疏解形势下，全 市对3551 家规模以上工业企业分类梳理，明确疏解清单和转移时序，推动符合“高精尖” 产业发展方向的企业向远郊区县聚集，一般制造业企业向河北转移。在形成“高精尖”经济 结构和疏解工业企业的发展周期，会产生大量的低效工业，由此引发的低效工业用地问题凸 显。 1.2 北京市总体规划修编，低效工业用地急需压减。 北京市规划委员会牵头修编的《北京城市总体规划（2015 年—2030 年）》，目前处在报 审阶段，规划确定到2020 年全市人口总量的“天花板”是2300 万人；规划提出要大幅度 2 2 减少工业用地，全市现状建设用地规模为2886 KM ，到2020 年减至2800 KM 以内，到 2030 年控制在2600KM2 以内，城乡工业用地比重将下降7%左右。全市建设用地要求5 年 2 2 缩减86 KM 、10 年缩减200 KM ，可见总规修编缩减用地的决心较大。在缩减用地的方式 上，除压缩建设用地外，主要通过聚焦无效和低效用地来实现，低效用地中低效工业用地的 问题尤为突出。