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房价统计指数的现状、存在问题及完善建议.doc
房价统计指数的现状、存在问题及完善建议
一、研究背景及国外当前的几种房价统计指数方法
(一)研究背景
房地产市场作为宏观经济的重要组成部分,成为老百姓生活中离不开的话题,受到高度重视.一方面,房地产市场通过上下游产业直接影响着建筑业、重工业、金融业等多个国民经济领域,房地产行业一旦出现问题,会给多个行业带来巨大冲击.毫无疑问,房地产市场的管理在政府管理中所占的位置十分重要.另一方面,无论是养老还是等着结婚的年轻人,都离不开房子的话题.随着近年来我国房价的一路攀升,房价指数作为反映房地产市场价格的一个重要指标,越来越受到各方关注.
房价受到关注,房价指数自然也会被人们置于放大镜下比较.事实上,近年来人们对国家统计局和发改委等部门公布的所谓官方数据多有不满,认为并没有真实反映房地产市场的客观情况.[1]比如,2009年4月1日,国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组通过分析全国105个城市的地价以及房价变化,发布的研究报告指出:2009年我国住宅均价上涨了25.1%.而同期国家统计局公布的数据,全国70个大中城市的房价涨幅只有1.5%,二者存在巨大差距.这种情况在近三四年中多次出现,往往是官方数据显示房地产市场涨幅不大甚至是出现降幅,而非官方数据以及民众的随机采访都显示出房价涨幅较大,民众意见很大.因此,要高度重视房价统计指数的设计与实施,借鉴国外先进的统计方法与手段,建立更加完善的房价统计指数,真实反映房地产市场价格,为政府决策提供科学依据,保持房地产市场的健康可持续发展.
(二)国外主要的房价统计指数方法
世界各国特别是西方发达国家在房地产市场信息的统计上具有相当丰富的经验,有着一整套成熟的做法,其中占主流的有以下几种.[2]
1.成本投放法
这种计算方法的基础是房地产项目的投入成本,以算术平均法来计算房地产价格指数.在比较成熟规范的市场中,这种计算方法无疑十分有效,同时也是统计成本最低的统计方法.在早期西方国家,房地产价格指数的成本投放法是非常重要的编制方法,可以对房屋价格的发展趋势提供有益借鉴,并可以反映房地产市场的变化规律.
2.加权平均法
这种计算方法以大量的房地产交易价格为指数,通过加权,使没有交易案例的特征差异偏差得以降低,从而使计算结果更加接近于客观事实,加权平均法包括了算术平均法与中位数价格法两种,二者相比,中位数价格法可以在一定程度上降低房地产品质差异对统计指数的影响.这种差异的消除并非永远,而是会随着时间的失衡而逐渐显现出来.正因为如此,在国外房地产价格指数的实践中,这种方法大多用在地价指数的统计上,而非房价统计上.
3.重复交易法
这种统计方法运用房地产的重复交易案例来计算房价指数,比如,同一栋房屋在不同时期的销售交易价格,如此一来,由于是同栋房屋,可以避免因为房屋结构、材料、品质等房屋特征对价格统计的影响,从而得到最为客观准确的房价变化情况.在实践中,这种方法的使用比较成熟,无论是理论上还是实际操作上,都比较接近于真实的房地产市场价格情况,也是当前最为先进的一种房地产价格统计指数.
4.特征价格法
这种统计方法是将房屋的价格进行分解,将其各项特征的隐含价格显现出来,在保持房屋特征不变的情况下,将房屋的价格变化特征因素分解,以考察纯粹的因为市场供求变化而带来的价格变化,从而考察市场.在这种方法的使用者看来,房屋与其他商品一样,总是会有其不同的特征,而商品价格正是由商品的特征所决定的,理解了其特征,就可以更好地理解其价格.
二、房价统计指数的现状及存在的问题
(一)我国目前的房价指数
我国目前的房价指数主要是定基价格指数,定基价格指数用来计算各个时期和基期价格的对比(首轮基期确定为2010年),国家统计局根据房管部门的X签数据,公布70个大中城市的价格变化.如表1所示,同比以上年同月价格为100,可以看出我国当前房价统计指数的同比变化情况.在表1中2012年的1月145.81,即表示与2011年1月相比房价同比上涨45.81.
(二)房价统计指数存在的问题
根据当前房价统计指数的计算方法,在房价指数统计计算过程中,主要存在以下问题,造成当前我国统计局所公布房价指数的不科学和不可靠.
1.房价统计口径不清晰
从当前房价统计数据来看,统计口径不清晰.以国家统计局房价统计为例,统计中至少存在几个问题,一是对房屋类型没有明确说明,到底是新建房屋还是二手房,新建房屋到底是新建住宅还是新建商铺.统计房价是指所有的商品住宅还是包括了商业营业用户、办公楼、经济适用房等在内的所有可以进行交易的房屋.
由于没有这些说明,人们看到房价统计指数总是感觉与自己想要知道的信息不对等.二是统计范围不明晰.房价指数包括的是城市商品住宅,
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