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房地产企业涉税问题案例汇总 　　之土地增值税 　　之营业税 　　之企业所得税A 　　房产企业在土地增值税方面的A 　　逃税手段有哪些? 　　自1994年国家税务总局开征土地增值税以来，房地产企业为了实现利润最大化，千方百计逃避王地增值税的征收，可以说是使尽浑身解数，各出高招。 　　主管税务机关也是防不胜防，税企关系几乎到了“水火不容”的地步。那么房地产企业逃避土地增值税的手段到底有哪些? 　　分析 　　(1)以明显偏低价格销售商铺少计销售收入 　　例如，某项目销售商铺10 000平方米，销售均价19 000元／平方米。其中，低价销售5 500平方米，销售均价9 000元／平方米。 　　这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入5 500万元。 　　A 　　《税收征管法》第三十五条第六项规定： 　　纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。 　　(2)销售收入不做申报纳税 　　由于房地产行业前期资金投入较大，为避免出现资金短缺、周转不灵等问题，房地产企业往往选择将销售收入计入“预收账款”科目，定金计入“其他应付款”科目，达到推迟申报、少缴税款甚至不做纳税申报的目的。 　　有的房地产公司，擅自将部分销售收入计人“小金库”，根本不在公司财务账面反映这一部分收入。 　　(3)房地产交换不确认收入 　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 　　通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。 　　交换双方都应作为一种实物收入，申报缴纳土地增值税。 　　(4)虚构合作建房模式避税A 　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号(以下简称“财税[1995]48号”文件)中对合作开发土地有明确规定： 　　“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税； 　　建成后转让的，应征收土地增值税”。 　　某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另外与土地转让方签订合作建房协议。A 　　这样从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。 　　这种以人为的“合作建房模式”的避税方式，被很多地产企业采用。 　　(5)以开发项目转让方式避税 　　目前流行的地产公司收购方案是： 　　先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。 　　对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。 　　(6)项目工程建安成本偏高 　　如某市2009年商品房建安造价标准为l 600元／平方米，某公司实际建安成本达到3 300元／平方米，凭空增加建安成本1倍多。 　　如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，地税部门将按核定办法予以扣除。A 　　(7)股权投资取得土地根据评估价值人账 　　某房地产公司以股权投资方式取得一块土地根据评估价值6 000万元，全部计人地价成本，而付清地价款凭证仅为2 500万元，开发项目的土地成本未按照历史成本及实际发生的成本确认扣除(市场公允价值+取得土地相关税费)。 　　通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。 　　从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。 　　交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。A 　　因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计人土地成本。 　　不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。 　　(8)代收费用计人扣除项目加计扣除 　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定： 　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。A 　　如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数。 　　如果代收费用未计人房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应的，在计算增值额时，代收费用不允许在收人中扣除。 　　首先，确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府； 　　其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20％扣除计算的基数。 　　(9)虚列公共配套设施支出 　　企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，A 　　在工程完工结转成本时，又就这些单项签