浅谈中国养老制度下如何推行反按揭.doc

浅谈中国养老制度下如何推行反按揭 1、相关定义 1.1、假按揭的概念和成因 (一)假按揭的概念 “假按揭”的概念目前在学术界没有准确界定,业内一般是指”开发商串通无 真实购房意愿的购房借贷申请人或独立伪造购房借贷申请人,以虚假购房交易套取 银行个人贷款并可能代替虚拟或不真实购房借贷人归还贷款的行为。” [5] 一般来讲,”假按揭”是指开发商以虚构买房人信息的方式购买本企业的存量住 房,达到套取银行贷款的目的。程序一般如下:”开发商通过给身份证持有人一定数 额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字 完成,银行即根据合同向开发商放款,开发商提前收回投资。开发商和身份证持有 人之间还会有一个协议,包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保 密条款等内容。” [6] (二)假按揭的成因 1.2、按揭的概念和法律关系 在英美法中,按揭(mortgage)是指”以土地或动产为了担保给定债务的履行 或其他义务的解除而进行的转移或让渡,其基本意思是此种担保可以待此类债务或 其他义务的清偿或履行而解除。” [1] 通俗地讲,按揭在英美法系中是指”按揭人在贷 款时将特定财产权利转让给按揭权人作为债权担保,而在还款后按揭解除时将特定 财产权利从按揭权人那里赎回” [2] ,当债务人不履行义务时,债权人可以取得担保财 产的所有权。 在我国内地法学界,关于按揭的定义最具代表性的观点是:消费者在购买商品 时,不能或不希望一次性支付货款而向商业银行申请部分借款,并以其在商品买卖 合同中享有的所有权抵押于银行,或者将其在商品买卖合同中所取得的物品的所有 权抵押于银行,作为偿还银行贷款的担保;若消费者所购商品尚不具备办理所有权 登记手续的条件时,由该商品的卖方为买房偿还银行贷款提供阶段性保证担保,对 消费者的借款承担连带保证责任;银行将一定数额的款项贷给消费者,并以消费者 的名义将款项交给商品买卖合同的卖方;当消费者不能返还借款时,银行可以按揭 人的期待权及以后取得的物权变价优先受偿。 [3] 在房地产销售行业,”按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义,指”银行 向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房,以其所购房屋产权为 抵押物作为偿还贷款的保证,并按月偿还贷款本息的一种贷款方式。” [4] 通俗的讲, 购房者将所购得的房屋作抵押获得贷款,然后按照与银行签订的按揭合同规定的付 款方式还贷。如果贷款人不按期还款,违反了贷款合同约定,银行则有权行使房屋 抵押权。 (二)按揭所涉及的法律关系 1.3、转按揭的定义和分类 “转按揭”是指借款人将其按揭住房及尚未还清的银行债务一并转让给新购 房人,从而变更借款人的贷款方式。”转按揭”的实质就是已购房产的借款人主 体的变更。实践中,”转按揭”指的是借款人在未将住房贷款还清之前,就可以 通过此项业务将房屋出售,而由新的买家将卖家已经支付的购房首付款、税费、 已经偿还的贷款本息等补偿给卖家,买家再继续支付卖家剩余的贷款本息。值得 注意的是,尽管我国《城市房地产管理法》第45条规定:”商品房预售的,商品 23贾波:《住房按揭贷款的”识假”与”防假》,载于《西南金触》2003年第3期. 2l 房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”可以视 为对商品房的预售合同转让的认可,而且在事实上商品房预售合同转让在房地产 市场中一度大量存在,但自2005年5月9日起,国务院办公厅国办发(2005)26 号转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》通知第七条指 出:”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止 商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、 预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋 所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关 不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上 即时备案,防范私下交易行为”。当前市场中预售商品房是不能进行转按揭的。 1.4、TPS的概念及体系 2 TPS的概念及体系 2.1 TPS与丰田的企业理念2.1 TPS与丰田的企业理念 丰田汽车的理念:”通过汽车创造富裕的社会”,具体为:奉送更有文化 气息的丰富的生活,通过公司,使地区充满活力,使员工的生活基础实现安 定;回报股东,提高员工生活水平,为社会创造好的产品,并将获得的利润 反馈给社会、理念中隐含一个前提——企业的盈利,特别是持续的盈利,获 取利润,如何获得充分的利润呢?丰田用TPS回答了这个问题。 首先请看以下两个利润公式: 公式1:售价=成本+利润 公式2:利润=售价_成本 用图来表示如下: - 利润- 利润*丨 ■.