江苏省宿迁市2012房产形势.pptVIP

宿迁房地产市场调研报告;目录;第一部分：宿迁市场背景; 市场背景;二、交通 宿迁交通十分便利，自古便有“北望齐鲁、南接 江淮，居两水（黄河、长江）中道、扼二京（南 京、北京）咽喉”之称。京杭大运河纵贯南北， 境内高速公路有：京沪高速（途经沭阳，市区向 东经S324即宿沭一级公路55公里，可上京沪高 速）、宁宿徐高速（市区到南京260公里，到徐 州100公里）、徐宿淮盐高速（市区到淮安80公 里），新长铁路、205国道穿境而过，宿新高速 （市区到新沂50公里)、宿宿淮铁路(设洋河站)全 面开工。西距徐州观音国际机场60公里，北离连 云港白塔埠机场100公里，空港优势非常明显。 1、高等级公路网络——“三纵四横”。“三纵”指 京沪高速、宁宿和宿新高速。“四横”指宿邳一 级公路、宿沭一级公路、徐宿淮盐高速以及沭阳 —泗阳—泗洪一级公路。 2、航道网主骨架——“三纵”。京杭大运河（二级 ）、徐洪河（五级）、淮沭新河（六级）。 3、铁路——完善新长铁路站场建设，规划建设一条 从安徽宿州到淮安的东西走向的国家干线铁路。;二、城市人口 ;第二部分：宿迁市宏观经济分析;2011年全市实现地区生产总值1304.81亿元，比上年增长12.8%，比全省增速快1.8个百分点。其中，一产实现209.72亿元，增长4.3%，快于全省0.3个百分点；二产实现604.52亿元，增长16.6%，快于全省4.9个百分点；三产实现490.57亿元，增长12.3%，快于全省1.2个百分点。三次产业结构为16.1：46.3：37.6，第一产业比上年下降1.5个百分点，二、三产业分别比上年提升1.3个和0.2个百分点。;景气指数逐步回落。受全球经济增速减缓、通 胀压力持续加大、国家宏观政策趋紧等因素影 响，企业家对经济预期较为谨慎，企业景气指 数持续回落，企业景气指数从一季度的140.6 下降至四季度的111.3，全年下降29.3个点。 企业家信心指数从一季度的135.8下降至四季 度的102.9，全年下降32.9个点。; 宏观经济分析;宿迁历年人均收入在2011底前成上升趋势; 宏观经济分析;第三部分：房地产政策;2008年金融危机的阴霾还未散去（后危机时代） 国际贸易摩擦与亚太局势动荡 GDP增速十二五放缓至7% 物价高涨，房价高企，国进民退;10年9调，且调且涨， 调控政策不出中南海！;历年调控政策回顾; 中国房地产市场自本世纪初以来经历了十年的持续升温，即使在2008年金融危机之际，房地产市场仍然总体处于良好形势，在2009年国家实施刺激政策之后更是呈现大幅反弹。中国经济十年繁荣与房地产市场繁荣分不开。房地产市场的持续火爆，房地产价格的大幅攀升与大多数购房者的承受力越来越远，房地产泡沫已呈逐渐加剧之势，期间尽管国家多次调控，但也难以遏制房地产市场过热局面。于是，遏制房地产价格过快上涨成为稳定房地产市场甚至稳定经济的关键举措。 ;且调且涨，究竟是为什么呢？;土地财政 各级地方政府财政赤字、地方债高垒，在国家98年住房商品化，04年土地公开竞价政策背景下，地方政府于是开动起这台“印钞机”就一发不可收拾，能卖的地都拿出来卖！不管你中央怎么调控我的印钞机不能受影响！于是各地地价节节攀升，面粉贵了面包价格自然月月涨年年涨。;雁过拔毛，税费叠加 大家都知道房地产赚钱，谁都要从中获得既得利益，税收、行政事业费等税费要占到总房价的20-40%！ 只知道从金融的角度来抑制房价，不动用税收的手段，减税减负，能将房价降下来吗？;供需结构失衡 之前的调控政策错了10年，根本原因是没有找对方向，最基本的经济学原理让纷繁复杂的外界把我们的总理搞昏了头脑，以往的政策概况起来一“堵”字！ 单边住宅商品化，保障性住房建设严重缺失！导致全民都买房，供给不足，需求旺盛，市、县、乡镇，盖房买房！！;货币超发，通胀所致！ 09年货币发行量是78万亿（1949-2009年总量的1/2），物价飞涨，房价自然也不例外！ 4万亿“强心针”让本已发烧的房地产又烧了一把火！;这次调控会不会出现09年的报复性反弹呢？;不会！这种错误谁也不敢再犯啦！本届政府不会，下届也不敢！ 理性回归的时代，理性的投资、理性的开发、理性的买房！ 暴利时代的终结！平利微利时代的开始！ ; 房地产政策;现状： 小企业倒闭，大企业收购、并购、重组； 土地流拍，溢价率低（无）； 价格滞涨，降价促销