第九章 物业的基础管理.pptxVIP

第九章 物业的基础管理;教学目的及要求;第一节 房屋维修管理 ;一 房屋损坏的原因 ;二、房屋维修的概念 p143;房屋维修的特点： 1 生产和流通的双重性（生产及流通过程的统一、与房屋租赁经营相联系） 2 经营和服务的双重性（经营盈利与业主服务） 3 广泛性和分散性（房屋各个部分、维修规模小） 4 技术性 5 局限性（设计、环境、文化、历史）;（一）房屋维修及养护的作用;（二）房屋维修的分类 p152;结构性维修——是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。 非结构性维修——是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。 ;小修工程——小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复小损小坏，以保持原来房屋完损等级为目的日常养护工程。小修工程的平均费用一般为房屋现时造价的1%以下。 分类：零星养护，计划养护和季节性养护。 房屋日常养护内容： 地基基础养护 楼地面工程养护 墙台面及吊顶工程养护 门窗工程养护 屋面工程维修养护 通风道的养护 垃圾道的养护管理 楼梯、走廊、阳台的养护;中修工程——中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原有房屋规模和结构的工程。 中修工程主要适用于一般损坏房，一次费用占该建筑物同类结构新建造价的20％以下。 中修后的房屋，70％以上必须符合基本完好房的要求。 ;大修工程——大修工程是指房屋主体结构大部分严重损坏，有倒塌或有局部倒塌危险的房屋或需要改装、新装的房屋，需要进行局部改建的房屋，需要对主体结构进行抗震加固的房屋等等。 大修工程适用于严重损坏的房屋，不修房屋就不能继续使用。大修后的房屋必须符合基本完好或完好房标准的要求。 大修工程一次费用占该建筑物同类结构新建造价的25％以上。 ;翻修工程——翻修工程是指将原有房屋全部拆除后，另行设计，在原地或异地更新改造的工程。 工程对象：①主体结构全部或大部分严重损坏、丧失承载能力、有倒塌危险的房屋；②因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；③地处陡峭易滑坡地区或地势低洼长期积水，又无法排出地区的房屋；④国家基建规划范围内需要拆迁恢复的房屋。 翻修时应尽可能选用原房屋构件和旧料，其费用要低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必须符合完好房标准的要求。 ;综合维修工程——综合维修工程是指成片多幢的楼房或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏，进行有计划的成片维修和为改变片（幢）房屋面貌的维修工程。 其费用控制在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20％左右。 综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好房标准的要求。 综合维修的竣工面积数量在统计时计入大修工程。;恢复性维修——是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况及功能，保障居住安全和正常使用。 赔偿性维修——是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。 返工性维修——是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。;补偿性维修——是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人及接受人通过协商解决。 救灾性维修——是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，维修费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，维修费用按“赔偿性维修”规定的办法处理，责任者需担负全部或部分费用。 ;三、房屋维修管理的概念及特点 p144;（二）房屋维修管理的特点 p144;四 房屋维修管理的原则 p145;（二）采取不同标准、区别对待的原则 建筑风格、结构、不同等级标准 1 新建房屋。做好房屋日常的维修保养，保持原貌；对居住小区还要做好居住环境的综合治理。;2旧有房屋 分别采取保留、改建和拆建措施。 ①有保留价值的房屋，要加强维修，合理使用。 ②对结构较好、设备齐全、等级较高的房屋，应按原有的建筑风格及标准进行维修。 ③尚需利用的老住房，要通过适当的改建，以尽量改善居住水平和卫生条件，并保证安全和正常使用。 ④城市规划区内近期需拆迁的房屋，以简修为主，保证安全使用。 ⑤对于危房进行有计划地拆建。;（三）维护房屋不受损坏的原则 能修则修、应修尽修、以修为主、全面养护 （四）用户服务的原则 房屋维修的目的是为了满足社会生产和人民居住生活的