住建部房地产业要参.doc

会员资料 仅供参考 房 地 产 业 要 参 住房和城乡建设部政策研究中心 主办 2014年06月30日（第26期） 本期要目 研判楼市不可脱离宏观经济大势 2 楼市成交持续低迷 4 共有产权模式仍待探索 7 “以房养老”试点落地 10 1-6月房地产集合信托成立下降 11 不能以居住正义阻止楼市周期调整 16 2014年1-4月上海市房地产市场运行分析 17 北欧房价急升隐忧频现 21 每周报告：2014年5月份房地产销售价格报告 　　　　　本周分析 本 期 评 论 研判楼市不可脱离宏观经济大势 进入2014年以来部分城市房价松动、销售额下降、新房开工量萎缩、房地产投资下滑、土地交易降温……在这样的市场变局面前，楼市会呈现怎样态势？有人认为“春天依旧”，但也不乏担忧者对楼市给出“静水流深”的预判。 研判楼市走势，仅从这个市场本身的量价变动、供求关系出发，是难以作出正确判断的，更不要说揭开其真实面纱。因为房地产的背后其实是金融，抛开金融就房价来论房价，就房地产来讨论房地产，永远就像雾里看花，难辨事物本来面目。就中国的房地产市场而言，如果说2003年以前还是一个商品市场、消费市场，那么随着2003年房价开始快速攀升，它便逐步向着投资市场、资本市场演化。其后，中央政府便开始对房地产施以调控。如今，中国房地产已经金融化，有些人买房子其实是将其作为金融投资产品，而不是为了居住需求。 为什么自2003年至2013年的10年间，国家对房地产曾有过43次政策性调控，然而却难以抑制上涨的房价和过热的房地产投资？这背后一个重要背景是，美元贬值带来大量资金涌入中国，加之我国实行货币发行与外汇储备挂钩的机制，大量资金进入国内，在增加了外汇储备的同时也带来了人民币超发。2003年7月末我国广义货币M2的余额为20.62万亿元，而2013年末已达110.65万亿元。有如此之多的货币，地价、房价能不上涨吗？况且中国的投资市场又不发达，买房子成了主要的投资理财方式，找不到出路的大量资金涌入楼市，在推动了房地产金融化的同时，也拉动了房价的上涨。 房价上涨离不开金融这只推手，房价下跌其实也是金融使然。当前，国内房地产市场出现的量价滞涨甚至个别城市的严重下滑，同样与美元的币值变化不无关系。2013年，美联储就曾发出结束量化宽松信号，这预示着美元将面临升值，于是大量热钱开始从中国撤离。在热钱退出，国内金融机构头寸偏紧的情况下，首先受到冲击的自然是房地产，因为当今中国的房地产已经金融化了，没了充裕的资金支持，楼市自然难有往日的火热场景。 还有人认为，尽管住宅地产调整已势在必然，而商业地产仍有很大发展空间。其实，商业地产更加离不开金融支持，而当前冷清的商铺和严重空置的写字间，其实已经发出了警告。 金融环境不支持房价再像以往继续大幅上涨这是毋庸置疑的，但同时也不能不看到，当前和今后一个时期的金融环境乃至宏观经济大势也不会令房价大幅下跌。因为，今年年初的两会不但确定了广义货币M2将在去年的基础上增长13%，同时强调要“确保中国经济这艘巨轮行稳致远”。不管承不承认房地产的支柱产业地位，房地产已然成为经济巨擘，没有房地产的稳定发展，怕是难有中国经济的行稳致远。 一 周 提 示 ◆ 上半年中央楼市调控出现空窗 库存高、去化缓、房价跌、观望浓……2014年楼市上半场在一片低迷中走向尾声。伴随着市场下行，2014上半年楼市调控政策也有了新的变化。3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准，业内预期或波及房地产…… 与十余年来不断翻新“国几条”的楼市调控不同，今年上半年中央并没有出台具体的调控政策，只是针对宏观经济采取了一些“微刺激”措施。而在“分类调控”思想指导下，地方政府自主性加大，“限购松绑”等调控动作频繁，但成效并不明显。专家预测，如果经济层面继续下滑，下半年中央在微刺激方面调控力度将会加大。 ◆ 一二线土地溢价率创两年新低 今年年初还曾屡屡出现的土地争夺战，近期却在土地拍卖市场绝迹。受房地产整体大环境的影响，进入二季度以来，房企在拿地方面就开始变得十分谨慎，但同时，各地方政府却依然保持着强烈的推地欲望。在这种情况下，一、二线城市的土地市场溢价率创下近两年来的新低。 中原地产市