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物业管理条例解读 * 法规类别及颁布实施时间 法规类别：中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》，属于行政法规 颁布日期：2003年6月8日国务院第9次常务会议通过并予以公布 实施日期：2003年9月1日起施行 2007年8月26日国务院修改〈物业管理条例〉10月1日施行 * 第一章 总则 内容 目的：为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善生活和工作环境。 定义：是指物业管理企业与业主间通过合同约定进行的专业化管理。 倡导：市场竞争选择物业管理企业。 鼓励：采用新技术、新方法 行业管理：国务院建设行政主管部门负责全国的物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 * 第二章 业主及业主大会（一） 业主定义：房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中的权利要点归纳： 接受和享有服务 建议权 选举权和被选举权 知情权 监督权 法律法规规定的其他权利 * 第二章 业主及业主大会（二） 业主在物业管理活动中的义务归纳 遵守法律法规 遵守约定 执行合同 遵守公众规章制度 执行共同事务决定 * 第二章 业主及业主大会（三） 业主大会的相关要点 唯一原则：一个物业管理区域（红线范围内）成立一个业主大会 业主大会成立须由业主在政府行业主管部门的指导下成立 首次业主大会的业主投票权根据业主物业的建筑面积、套数等决定 * 第二章 业主及业主大会（四） 业主大会的职责归纳 制订、修改议事规则、规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业管理企业 决定和监督专项基金使用、续筹事宜 改建、重建建筑物及其附属设施 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 * 第二章 业主及业主大会（五） 业主大会议事形式：集体讨论和表决 业主大会的召开效力：须有50%以上投票权的业主参加 业主大会的表决效力： 一般事宜的表决效力：在有50%以上投票权的业主参加情况下，须有与会业主所持投票权50%以上表决通过 重大事宜的表决效力：涉及公约、议事规则、选（解）聘物业企业、专项基金等均须全体业主所持投票权三分之二以上通过 业主大会的决定对全体业主具有约束力 业主大会的会议类型： 定期会议：由议事规则确定 临时会议：由20%以上业主提议召开 * 第二章 业主及业主大会（六） 业主委员会的职责归纳 召集业主大会 受委托签署物业服务合同 搜集业主意见建议 监督物业企业履行合同 监督业主履行规约 履行业主大会赋予职责 * 第三章 前期物业管理（一） 定义：在业主和业主大会选聘物业管理企业之前由建设单位选聘物业管理企业并订立合同，合同有效期直至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同为止 重要提示： 建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 临时业主规约向买受人明示，买受人承诺遵守 建设单位应招标选聘物业企业 建设单位不得擅自处分业主的共有或部分共有权益 建设单位应明确自己的保留权益 * 第三章 前期物业管理（二） 物业承接验收的移交内容 竣工总平面图、单体建筑、结构设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料 设施设备安装、使用和维护保养等技术资料 物业质量保修文件和物业使用说明文件 物业管理所必需的其他资料 配备必要的管理用房 物业的保修责任：建设单位应执行国家规定的保修期限和范围 * 第四章 物业管理服务（一） 物业管理企业的准入资格 独立法人 企业资质证书 管理人员配备及岗位资格 同一物业区域的管理权属：由一个物业管理企业管理 物业移交资料和管理用房的所有权归属全体业主 物业管理企业可以开展分业经营，但不得将整体业务委托他人 物业管理直接主客体双方应严格履行交费、收费相关规定或约定 * 第四章 物业管理服务（二） 物业管理企业可以开展合同约定外的其他有偿服务工作 物业管理企业对于物业范围内的相关违法、违规行为有权制止并向有关部门报告 物业范围内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线等均应实现由相关部门向用户直接收取，如未实现，物业公司属于代收代缴，物业公司不允许向用户收取手续费 物业管理企业的保安工作性质属于维护公共秩序功能 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，业主承担连带责任 县级上以政府房地产主管部门作为行业主管机关，处理物业管理相关责任方的有关投诉 * 第五章 物业的使用与维护（一） 物业区域内按规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，依法确需改变用途的办理相关手续后告知物管企业，物管企业需改变相关用途的，应当提交业主大会讨论通过后由业主依法办理相关手续。 业主、物管企业、（水电气热视讯等）有关部门均不得侵害业主的共同