物业顾问项目调研报告.ppt

*/45 制度建设建议 就前述外滩物业体制建设的现状，在集团公司确认新的物业组织架构的前提下，我们给出如下建议： 由负责制度建设的部门指定总牵头人，牵头组织制度编写、体系建设的工作计划，并督导各部门制度建设工作 所有部门负责人必须参加质量管理体系培训，理解并具备按质量体系要求开展工作及实施持续改进的能力 由指定牵头人按新的组织架构，重新确定和划分物业公司、物业各部门管理权限，并在此基础上明确各部门职责； 在部门职责明确的基础上，设定各部门架构和各岗位，确定各岗位职责和任职要求 用先易后难，先重点后细化的方式，各部门可先理出最重要、急需的六个以内规程或制度名称，并按制度和规程制定工作记录表格。在有了一个基础后，再进行扩展和增加 学习凯旋文件模板：按本次顾问后确认的管理架构，可依据我公司现有体系文件，重新组合整理一个外滩公司基本质量管理体系文件模板 相关制度规程按物业行业规范和要求编写，并尽可能保持与集团规定的一致性，如集团规定与行业规范确实冲突的，应更正集团的规定； 编制体系建设工作计划，至少用一年的时间完善各板块制度和规程文件，并确保这些制度规程与实际工作的符合性，与物业法规、服务标准要求的符合性 在制度和规程基本全面，职责梳理已清晰的情况下，编制公司《质量手册》、《程序文件》等一二级文件，此项工作可与认证公司合作完成； */45 13年11月底前 13年12月底前 14年2月底前 15年8月 14年8-12月 14年5月 14年3月 14年7月 15年1-4月 15年5月 15年9月 15年10月 确定新胡组织架构与部门职责 凯旋物业公司提供体系文件、制度规程模板 各部门人员调整，主要管理人员到位 各部门理出最急需的、最重要的管理制度和作业规程，应确保在5月底前完成初稿 完成重要制度和规程的初稿；各负责人完成质量管理体系知识的培训 第一批制度确认，通过实际工作验证、修改定稿 扩充制度规定，细化工作规范，工作记录表格完善规范 在凯旋物业提供的文件基础上，编写《质量手册》、《程序文件》，统一各部门作业文件，形成完善、系统的质量体系三级文件，此工作可寻求质量体系认证公司的协助，并与外审公司签订认证协议 发布质量体系文件，全公司真正按体系文件要求运行 质量管理体系第一次内审完成 质量管理体系管理评审完成 外审通过 明确管理目标 有一个基础 组织基础形成 理出重点 完成初稿，知识准备 锻炼人员，初具经验 质量体系文件编写完成 正式开始实施质量管理体系 体系审核一阶段 体系审核二阶段 外审认证通过，持续改进机制建立 质量体系基础打造 整个体系建设及实施计划表 */45 重新核算老项目收支，确认项目实际盈亏；并由财务按项目合理配置，重新核算项目的运营成本； 对亏损项目，按测算数据确定物业费上涨幅度，启动物业费上涨的相关工作；同时，对之前的亏损（应收款），集团公司设定回收比例与回收时间，余下部分作为坏账处理，对之后坏账的收回给予一定奖励； 对无法上涨的项目，集团公司应允许物业退出； 而对于既无法上涨，又不能退出的项目（如考虑项目特殊性或在当地的影响），集团公司应允该项目合理亏损，而为保证项目的正常管理应给予一定的补贴； 对新项目，物业公司应有前期物业费收费标准定价权；集团公司应给予前期开办费、工程前介费用、未交房物业费等，对物业用房应进行基础装修； 新项目严格按新制度与新模式管理，逐步培养物业项目标杆，为今后的业务扩展打下良好基础。 项目管理方式 项目管理建议 */45 需与住宅项目分开管理，明确商业项目管理职责； 划分管理区域与责任人； 单独建立项目制度文件： 工程板块操作规程 客服板块操作规程 安防板块操作规程 环境板块操作规程 商业项目 项目管理建议 */45 按行业规范与要求，结合项目实际情况，重新拟定服务内容及服务标准； 针对人员编制不足与工作量不饱和并存的情况，重新核定各板块人员编制，明确岗位职责，提高人力资源有效利用率； 项目管理的开源节流： 全额收缴物业管理费 开展各类有偿服务 用好物业经营用房 购买项目公众责任险，降低公司风险； 对项目人员的培训，管理人员从副经理以上主要培训以下内容： 物业管理质量标准和评估； 物业管理各环节之运作流程 物业管理文本与规章制度 物业管理人员架构与岗位职责 物业管理财务预算 一线员工培训内容：以流程操作培训、服务意识培训、礼仪礼貌培训为主；对培训内容进行考核或考试，并与绩效考核挂钩；对于培训后仍无法达到岗位要求的人员予以更换； 项目整体管理措施 节约能耗 严格控制各项费用开支 妥善使用和保管物品，增加再利用率 物业管理成本控制与经营 物业管理档案建立与管理 物业管理对外联络与沟通 物业管理员工考评与内部管理 项目服