第五讲 资产评估基本方法-成本法.ppt

一、成本法基本理论 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 （二）基本公式 （三）基本原理 （四）理论依据 1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的 搜集历史资料，确定成本构成 重置成本评估方法 （一）重置成本的概念 物价指数法的特点 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ； 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。 3、功能价值法 参照物 功能价值 资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 。 * * 资产评估基本方法 －－成本法 第五讲 一、成本法基本理论 二、成本法主要指标及估算方法 三、成本法在评估实务中的应用 四、有关成本法的讨论 主要内容 （一）基本思路 资产评估值＝ 被评估 资产重 置成本 被评估 资产重 置成本 — 资产实体 性贬值 资产功能 性贬值 资产经济 性贬值 ＝ × 成新率 或 即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 资产的价值取决于资产的成本 －－劳动价值论 资产的价值由生产该项资产的社会必要劳动时间所决定，社会必要劳动时间越长，资产的价值越大。 （五）基本前提 （六）操作程序 确定各种贬值因素，判断成新率 综合分析，确定评估值 确定评估对象 确定被评估资产的重置成本 （七）常见的评估方法 重置核算法物价指数法功能价值法 统计分析法 功能成本 线性函数法 功能成本 指数法 各种贬值评估方法 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 观察法 使用年限法 修复费用法 是按现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。 复 原 重 置 成 本 重置成本 更 新 重 置 成 本 二、成本法主要指标及估算方法 是运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。 1.复原重置成本 是利用新型材料，并根据现代标准、设计、格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。 2.更新重置成本 1、重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。 （二）重置成本的估算方法 计算公式 重置成本＝直接成本＋间接成本 建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费 间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用 思考：重置核算法估算的重置成本是哪种重置成本？ 是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。 2、物价指数法 资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数 分类 物价 指数 个别 物价 指数 综合 物价 指数 思考：物价指数法估算的重置成本是哪种重置成本？ 物价变动指数 定基指数 环比指数 评估基准日物价指数 资产购建时物价指数 ＝ ＝ （1＋a1）×（1＋a2）× （1＋a3）……（1＋an） （其中an表示第n年环比价格指数） 基本原理 被评资产 重置成本 （单位生产能力） 理论假设 计算方法 （1）功能成本线性函数法 ? ? ? P=a＋b×F 能力F 价格P （2）功能成本指数法 X 重置 成本 参照资产 重置成本 被评资产的生产能力 参照资产的生产能力 ＝ × 4、统计分析法 基本原理 某类抽样资产 的重置成本 被评估资产 的重置成本 计算公式 ∑某类资产的 历史成本 被评估 资产重 置成本 ＝ 某类抽样资产的重置成本 某类被评估资产的重置成本 × （三）各种贬值及其估算方法 1、实体性贬值的估算 2、功能性贬值的估算 3、经济性贬值的估算 1、实体性贬值的估算 决定实体性贬值的因素有： ①使用时间 ②使用率，也叫利用率 ③资产本身的质量 ④维修保养程度 是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 （1）观察法 计算公式为： 资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率） 通过观察确定新旧程度 主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度