房地产企业信托业务风险浅析.pdfVIP

No8．s2014 合《作经济与科技》 金融 ／投资 房地产企业信托业务风险浅析 口文 ／楚志刚 (中国建设银行河北省分行 河北 ·石家庄) 目前，房地产企业由于国家政策、市场需求、金融压力等因素的影 (二)股权型信托融资模式。在这种模式下，信托投资公司以发行 响，房地产企业融资难问题越来越突出。本文拟从办理信托业务的角 信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式 度出发，对相关特点及风险进行分析。 (收购股权或增资扩股)向项 目公司注入资金，同时项目公司或关联的 一 、 我国房地产企业融资现状 第三方承诺在一定的期限(如两年)后溢价回购信托投资公司持有的 房地产企业由于其项目开发周期长、资金需求量大，在其发展过 股权。(图2) 程中受国家宏观政策影响较大。近期政策采取了多轮针对房地产调控 措施和收缩银行信贷的措施，大大压缩了房地产企业的资金信贷规 投资者 l!笪堑塞竺 信托投资公司 —塞——兰——芏壁 开丌反发商问 (委托人) i丽 (受托人) (项 目公司) 模。现阶段我国房地产企业的主要融资方式还是以银行信贷为主，国 家限贷、限购政策的重拳出击后，如何寻找新的融资途径，已经成为关 · 股权质押 ．．．．．’ ． ． ． ． ． ． 乎房地产企业生死的关键。而房地产信托融资具有方式灵活，且权属 第三方担保 变化受限较少，融资成本相对较低，大受房地产企业欢迎，己成为近两 图2 年房地产行业融资的重要渠道。 (三)混合型信托融资模式。债权和股权相结合的混合信托投融资 二、房地产信托业务的种类及特点 模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托 案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发 人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特 商对项目资金的需求。 定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基 (四)财产受益型信托融资模式。利用信托的财产所有权与受益权 础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托、 相分离的特点，开发商可将其持有的房产信托给信托公司，形成优先 代人理财”。 受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受 房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资 益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后 公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委 如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产 托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定 目的，以不动产 补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。(图 或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和 3) 处分的行为(类似于基金、理财等业务)。这里