房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧.pdfVIP

C}lIN^ C0U正C玎VE ECONOMY 收筹划及清算技巧 ● 马永霞 摘 要 ：作 为影响房地产企业 收益最 大 市场 的重要手段 。 许可证、预售证 已满三年 尚未销售完毕 的税种．土地增值税 自实施 以来一直备受 土地增值税以转让土地使用权所得 的：分期开发的房地产项 目。以分期项 目 房地产行业的关注 特别是近十年来 ．房 收入为计税依据 ．根据增值额实行四阶 为清算单位 地产市场步入 高速发展阶段 ．房地产泡沫 税率。首先，增值额为房地产销售收入减 二、土地增值税对房地产企业产生 的 不断扩大 ．土地增值税成为政府抑制泡沫 除法定扣除项 目金额。其次 。扣除项 目包 影响 的重要宏观调控手段 较营业税 ．土地增 括获取土地使用权产生的支出、开发成 (一 )对房地产企业 收益与利润 的 值税税率更高 ．成为房地产企业面临的最 本、开发费用与税金四部分。开发成本包 影响 重要税种 。如何通过合法、合理 的方法与 括施工过程 中土地征用拆迁补偿费 、前 土地增值税降低了房地产企业收益。 手段 降低土地增值税成为房地产企业面 期工程费、基础设施费、建筑安装工程 首先．土地增值税实质为地产经营收益在 临的重要课题 文章梳理 了土地增值税的 费 、开发间接费用等 ：开发费用主要包括 房地产企业与政府间的共享 ．且超率累进 主要 内容及其清算的历史沿革．分析土地 销售费用、财务费用 (以利息支出为主)、 税率造成房地产经营收益越高。收益向政 增值税对房地 产企业经 营收益、利 润与行 管理费用 ：税金主要包括营业税 、城市维 府部门转移越多的格局。同时。土地增值 业格局可能产生的影响。基于以上分析 ． 护建设税、教育费附加等。最后 ，适用税 税清算减少了房地产企业应缴未缴的税 提 出房地产企业土地增值税税 收筹划与 率的选取根据增值额与扣除项 目的比例 款，挤 占了企业资金，降低了房地产企业 清算技巧 确定 ：增值额未超过扣除项 目金额 50％ 资金周转效率。两者共同作用．进一步压 关键词 ：房地产企业：土地增值税 ：税 部分，适用税率为 30％：增值额超过扣除 缩了房地产企业收益。 收筹划：清算技巧 项 目金额 50％且小于 100％的部分 ．税 率 土地增值税压缩了房地产企业利润 一 、 土地增值税及其清算概述 为 40％，速算扣除 系数为 5％：增值额超 空间。实施土地增值税清算之后，房地产 土地增值税是指对有偿转让国有土 过项 目金额 100％且小于 200％的部分 ． 企业延长开发周期、土地囤积等行为将面 地使用权、地上建筑及其附属物并取得收 税率为 50％，速算扣除系数为 15％；增值 临税负增加风险。房地产开发商传统做法 入的单位或个人征收的赋税。土地增值税 额超 过扣除项 目200％的部分 ．税率为 是待开发项 目价格增值后再予以出售．从 以转让房地产所有权取得的收入 ．减去法 60％，速算扣除系数为 35％。对于出售的 而获得高额利润。土地增值税的征收意味 定扣除项 目金额后的价值增加额为计税 普通住宅 ，且增值额未超过扣除项 目金 着高收益对应该税率．同时土地增值税清 依据 。其征收税率根据增值额划分为四个 额20％的，依法免征土地增值税。 算也加大了企业税负风险。因此 ．开发商 档次 (30％至 6O％)，实质为累进税种。1993 土地增