第一章 不动产与不动产估价2.pptVIP

3.城市化（熟悉）　　城市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程。城市化过程中，农业劳动力向非农产业转移，分散的农村人口向城镇地域空间集聚，城镇建设促进城镇物质环境和景观拓展与更新，城市文明与城市生活方式传播和扩散。　　衡量指标－城市化率，指一个区域内城镇人口占总人口的百分比，城市化率越大，表明城市化水平越高　　城市化水平高，意味着人口向城镇集中，对城镇房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨。 4.房地产投机（了解）　　房地产投机是指不是为了使用或出租而为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为，即为卖而买。　　投机行为完全建立在对未来房地产价格预期的基础上。预期价格上涨，则会买入。　　房地产投机对房地产的影响有多重性：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。 消极影响：造成市场剧烈波动　　在房地产节节上升期，投机者的抢购会造成一种虚假需求，推动价格进一步上涨。　　在价格下跌期，投机者的大量抛售，会使价格进一步下跌。当投机者判断失误或被极端情绪控制时，可能造成价格的剧烈波动。积极影响：平抑稳定。 当房地产需求较小时，投机者购入房产，扩大需求（抄底）。当房地产高价时，投机者抛售获利，增加供给。　　注意：城市化和房地产投资容易误解为经济因素。城市化，是生产生活方式的转变，是社会发展的必然趋势；房地产投机是社会一致性预期的结果。 7.国际因素 世界经济状况，世界经济发展良好，有利于房地产价格上涨。　　国际竞争状况，主要指国与国之间为吸引外资展开的竞争。　　低地价政策可以使房地产价格下降，但吸引资金的注入，会增加需求，从而导致价格上涨。　　政治对立状况，国与国的政治对立，可能会出现经济封锁、冻结贷款等情况，会导致房地产价格下跌军事冲突状况，战争使房地产价格下降。（盛世置业，乱世藏金） 8.心理因素 影响房地产价格的心理因素　　①购买或出售时的心态　　②个人的欣赏趣味　　③时尚风气、跟风或从众心理　　④接近名家住宅的心理　　⑤讲究风水或吉祥号码 心理影响情况：　　（1）房地产需求者想买，而拥有者惜售，则成交价一般高于市场价格　　（2）房地产购买者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格　　（3）有债务纠纷的债务人为了快速脱身，会低价出售房地产　　（4）风水的影响　　（5）对特殊数字的偏好或回避 9.其他因素 1.行政隶属变更　　例如，如果将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，通常会使这个地方的房地产价格上升；相反，则会导致这一地方的房地产价格下落。将某个非建制镇升格为建制镇，或者将某个建制镇升格为市，将某个市由原来的较低级别升为较高级别，如县级市升格为地级市，省辖市升格为直辖市，通常会使该地区的房地产价格上升。 2.重要政治人物的健康状况　 A * 【正确答案】ABCD * B * 错误 * 【正确答案】ACD * 4.人口因素 主要从人口数量、人口素质、人口结构三个方面来说明人口因素对房地产价格的影响。 1.人口数量　　人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格会上涨　 反映人口数量的相对指标——人口密度。人口密度高，该地区房地产求多于供，价格高。但是如果人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低。 2.人口结构　　人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。有人口年龄结构，人口家庭结构。　　随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。 3.人口素质　　人口素质，居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨 【2008年真题】一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（　）。　　A.上涨　　　　B.下跌　　　　C.保持相对稳定　　　　D.先涨后跌　　 5.制度政策因素 影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策及有关规划和计划等。1.房地产制度政策 　包括：房地产所有制、房地产使用制、交易管理制度、价格政策 （1）房地产所有制 目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有（其中，住宅绝大部分为私人所有），而且可以买卖；但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在，则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。 另外，土地使用权一般是有使用期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短