武汉楼将处于上升通道行业研究-中诚信托.PDF

C H I N A T R U S T R E S E A R C H 中诚信托研究报告-房地产行业-专题报告 2016-04-25 武汉楼市将处于上升通道 行业研究 ——武汉市房地产市场分析 报告摘要 邹文军 1、常住人口持续增加，城市化率仍有较大提升空间。2015 年底，武汉市常住 高级研究员 人口为 1061 万人，五年间年均增长11.8 万人，三年间年均增长 12.7 万人。目 zouwenjun@ 前，武汉市城市化率为67.72%，城市化率水平仍有较大提升空间。 010 2、近年来新开工并未显著下降。2012 年至2015 年，武汉市商品房新开工同比 增长分别为3.4%、31.50%、-16.90%和0.10% ；而住宅新开工则为4.9% 、28.70% 、 -18.40%和8.4%。从新开工增速变化情况来看，市场新增供应比较充足。 相关报告 3、2015 年武汉商品房投资增速优于全国水平。2015 年武汉市房地产开发投资 1、《中诚信托研究报告-房地产 额同比增长9.7%，其中，商品住宅同比增长13.9%；同期全国商品房投资增速 同比增长仅为1.0%，其中商品住宅同比增长仅0.40% 。我们从武汉市商品房新 行业-专题报告：城市分化与去 开工同比增速看，2015 年年中，新开工投资增速触底回升，据此判断，2016 化风险评估（一）、（二）》， 2014-04-24 年武汉市房地产投资增速将稳步回升。 2 、《中诚信托研究报告-房地产 4、武汉市商品房销售表现强劲，值得注意的是，武汉市房地产市场走出低谷 行业-专题报告：长沙住宅市场 的主要动力是基于市场自我调整。2015 年武汉市商品房成交面积与成交金额同 将好转》，2016-03-29 比分别增长为15.6%和67.6% 。我国近期的房地产政策放松始于2014 年9 月， 从成交面积与成交金额的数据看，武汉市商品房市场已自2015 年上半年走出低 谷，可以认为其主要动力是基于市场自我调整，而政策加速了市场的回暖。 5、武汉市商品房销售均价创下历史新高，量价表现良好。近四年来，武汉市 商品房销售均价持续上涨，结合成交量看，商品房销售均价在持续半年的销售 量回升之后开始走出低谷并持续走高，并于今年创下历史新高，2016 年3 月末， 平均销售均价已达9447 元/平方米，同比增长12.5%。 5、从供需关系来看，武汉市商品房销售（住宅）与土地供应已于2015 年跨越 供需平衡点，土地市场尤其是住宅用地将供不应求。从先导指标与土地市场供 需关系来看，二者皆指向武汉市土地市场尤其是住宅用地市场将转向供不应求。 2015 年住宅销售面积已经超过住宅类土地成交面积，已经逼近住宅类用地与商 住综合用地成交面积总和。 6、武汉市写字楼过剩、商业零售供需良好。根据仲量联行的统计数据，武汉写 字楼市场供给过剩，近四分之一优质写字楼处于空置状态，供给明显过剩；而 零售物业供需关系健康，武汉市优质零售物业空置率仅为3.8%，为十四个大中 城市最低水平。 7、小结：武汉楼市将处于上行通道。从风险指标看，武汉商品房市场已经完成 去库存。结合去化评估