房地产市调方法和个案撰写.pptVIP

此报告仅供客户内部使用，未经许可，任何机构和个人不得擅自传阅、引用、转载或复制 市 场 调 研 交 流 三个问题？ 怎么做市场调研？ 为什么要做市场调研？ 什么是市场调研？ 是以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对市场进行研究与预测，为决策者们在制定公司营业计划，拟订经营策略时提供参考与建议 官方解释 个人理解 市场上卖的是什么？ 价格多少？ 卖得如何？ 什么样的人在买？ 之于我们自己卖的有什么区别 为什么是卖这样的价格 什么原因造成的 为什么这样的人会买，这些人有什么样样的特征 调查 研究 调研 而房地产调研就是以房地产为对象的市场研究 做市场调研的目的！ 之于我们— 保持对市场的敏感度，了解市场近期动态 了解竞争对手的动作，为决策层战略调整支持 电话市调 针对：1.单个项目和自己身份极不符合的项目. 2.极易问道的一些简单项目内容. 模拟身份：1.购房者. 2.表明身份明调. 3.作为第三方机构. 现场调研 针对： 1. 竞争楼盘——与本案项目定位、目标客户群类似. 2. 决定明调的项目. 明调——态度真诚、友善，以交朋友的心态处之. 暗调——专业术语的避讳、最好男女搭配. 第三方资源 第三方咨询机构——他们有数据取得的独有资源 购房者——开盘当日、开盘排队等客户聚集时 （特别是准备购房的客户，半个专 家，定能收益不小） 市调方法 市调步骤 第一、市调前准备工作 确定市调目标 项目基础信息收集（主要来源网络、报广、电话咨询） 明确市调目的（此次市调的最终成果） 制定市调计划，根据此次市调目的罗列收集信息名录（需实地调研所得信息） 第二、售楼处现场市调 如果售楼处在项目现场，首先调查其基地状况是否于前期的收集资料相符 项目周边环境调研（道路交通、生活配套、居住环境） 与售楼员进行第一次接触确认市调方式（明调、暗调） 通过与售楼员交流获取针对性的信息（前期罗列的信息名录） 在与售楼员沟通之中注意方式方法， 同时对于售楼员处所得的信息要通过自己的判断确认准确度 第三、调研信息整理 针对本次调研的最终目的进行信息整理 整理完成信息后针对最终的成果进行信息分析和研判 营销推广 项目推广通路、售楼处包装、诉求点；以及实施效果… 价格信息 产品的单价、总价和付款方式、价格策略的运用… 销售执行信息 1.销售点的选择；人员配置、流程… 2.什么样的产品最好卖？/什么产品滞销？ 3.客户特征 产品内容信息 这是楼盘市凋的主体部分之一，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度…… 项目主要经济指标、产品特征、推案情况… 项目所在地信息 和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值. 生活、商业、交通、科教文卫等配套… 信息基本包括以下五个方面 个案的撰写情况 贴图（鸟瞰图） 项目基本信息 项目名称 所在区域 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 物业形态 规划总户数 车位配比 开发商 代理商 推案日期 推案量价 其他 贴图（项目所在区域图，最好能明确其在于城市的地理位置） 地理位置： 此区域处于何种位置？ 距离市中心的距离有多远，车行时间？ 其他. 交通现状： 目前的区域的对外联动干道主要有哪些？ 区域目前的交通网络的联动性如何？ 配套现状： 生活商业配套—？ 教育配套—？ 医疗配套—？ 其他配套—？ 区域定位： 区域的发展定位 规划发展： 生活商业配套 道路轨道交通 其他影响房产的规划 图示（区域房产图） 项目点图： 区域在售项目点图 区域房产特征： 项目类型、物业类型 （住宅、商业、别墅；多层、高层） 产品特征 （目前产品主力面积，主力单价/主力总价） 供求量价： 区域的供求 区域的量价 客户情况： 区域客户的大致特征 区域客户购买主要因素 贴图 （区域地图中点出项目位置，四至贴图） 项目的地理位置及四至 项目位于区域的何种地理方位？ 四至情况 东向— 西向— 南向— 北向— 项周边的交通状况 主要交通干道—？目前主要交通工具—？目前有几路公共交通路线—？ 项周边的配套情况 生活商业配套—？教育配套—？医疗配套—？ 5 4 6 13 12 1 7 2 8 推案时间：06年10月 推案次数：