市物价局领导在2011年3月2日市政府专题新闻发布会.docVIP

市物价局领导在2011年3月2日市政府专题新闻发布会 介绍《上海市经济适用住房价格管理试行办法》制定颁布有关情况 经济适用住房是民生工作的重要方面，制订公平、合理的经济适用住房价格管理办法，是本市物价工作的重点之一。市发展改革委、市住房保障房屋管理局在深入调研并广泛听取市人大、市政协、市政府有关部门以及相关专家学者意见的基础上，依据《中华人民共和国价格法》、国家发展改革委2002年发布的《经济适用住房价格管理办法》以及上海市政府2009年发布的《经济适用住房管理试行办法》，共同制订了《上海市经济适用住房价格管理试行办法》，现正式发布实施。 　　一、关于《试行办法》的基本思路 　　经济适用住房作为本市“四位一体”住房保障体系的重要组成部分，政府重视、百姓关切。在调研过程中，社会各方面对于经济适用住房价格最为关心的问题可以概括为三个方面:一是如何实现保障，也就是要使符合准入标准的家庭买得起、住得起；二是如何实现公平，也就是如何科学界定保障对象和政府在经济适用住房中的权益；三是如何实现发展，也就是如何保证政府投入经济适用住房的公共资源循环用于住房保障。 　　针对上述三个问题，市发展改革委、市住房保障房屋管理局在研究制定《试行办法》的过程中努力体现了“保障”、“公平”和“发展”的基本思路。保障方面，一是按照保本微利的原则核定每个经济适用住房项目的结算价格。严格控制建设成本和利润；二是经济适用住房销售基准价格按照周边普通商品住房价格的一定比例制定，与周边普通商品住房保持合理的差价；三是通过提供多种价位的房源供申请人选购，使经济适用住房销售基准价格与大多数中低收入住房困难家庭的经济承受能力相匹配。公平方面，本市经济适用住房实行“有限产权”制度，购房人产权份额按销售基准价格与周边房价的比例关系确定。这样，销售基准价格占周边房价的比例越高，购房人产权份额也越高，销售基准价格占周边房价的比例越低，购房人产权份额也越低，从而实现不同购房人之间的相对“公平”。发展方面，通过“有限产权”，使政府有更大的统筹空间。如果购房人取得经济适用住房产证满5年后将其出售时，政府将按照其拥有的产权份额收回所对应的转让收入，并继续用于住房保障，从而有效防止社会公共资源流失，促进住房保障体系的可持续发展。 　　二、关于经济适用住房价格的类型 　　经济适用住房工作包含建设、供应等环节，相应地，本市经济适用住房价格包括三种类型，分别是项目结算价格、销售基准价格、单套销售价格。其中，项目结算价格是政府与建设单位之间，就项目建设资金进行结算的价格；销售基准价格是政府向购房人销售的基准价格，是确定单套销售价格的依据；单套销售价格是每套住房的具体价格，即购房人实际购买价格。 　　三、关于结算价格的制定 　　结算价格是经济适用住房价格体系的基础，为切实保护购房人利益，结算价格按照保本微利的原则，做到“两个严格”。一是严格控制结算价格构成。按照国家有关规定，结算价格由开发建设成本、利润和税金三部分构成。其中，利润控制在3%以内；税费按国家规定税目和税率及相关优惠政策计算(如，政府免收土地出让金、行政事业性收费等)。《试行办法》还明确规定了六类费用不得计入开发建设成本。如住宅小区内经营性设施的建设费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款等费用。二是严格规定结算价格的确定程序。如果项目建设单位以招投标方式确定，结算价格通过竞价中标确定后。除非遇到不可抗力等因素，否则一律不得调整；如果项目由政府指定机构直接组织实施开发建设，由住房保障机构拟订结算价格方案，报房屋管理部门审定。 　　四、关于销售基准价格的制定 　　销售基准价格是经济适用住房价格体系的核心，销售基准价格一方面要与周边普通商品住房保持一定差价，切实体现经济适用住房的保障属性；另一方面，定价公式应当简单明了，便于群众理解。因此，《试行办法》第七条规定，本市经济适用住房销售基准价格计算公式为：销售基准价格=周边房价×折扣系数。其中，周边房价按经济适用住房周边一定时期、一定区域内，新建普通商品住房的市场平均成交价格或市场评估价格确定；折扣系数以经济适用住房的开发建设成本为基础，综合考虑保障对象经济承受能力和普通商品住房市场成交价格等因素确定。 　　五、关于单套销售价格的制定 　　单套销售价格是每套经济适用住房的实际出售价格。由于同一小区内每套经济适用住房的楼层、朝向、位置等有所不同，所以具体销售价格也应该有一定的差异。《试行办法》第九条规定，经济适用住房单套销售价格按照销售基准价格和上下浮动幅度确定。浮动幅度根据楼层、朝向、位置确定，不得超过±10%。考虑到经济适用住房的销售基准价格是单套销售价格的基础，《试行办法》第九条还规定，以单套销售价格计算的经济适用住房项目销售总额，应当与以销售基准价格计算的项目销售总额相