连云港市新浦区商业市场调研报告22P.docVIP

连云港市新浦区商业地产市场分析 一、调研项目 1、万润商业街 项 目 介 绍 ??万润商业街是万润房产『新港城』项目中一个重要的组成部分，是万润房产继『万润园』后又一个引人注目的焦点，共计投资2.2亿元。 交通：万润商业街（龙河路与陇海东路）主干道龙河路北通解放路，南达海连路，是市飒中心南北畅通的干道；陇海路向西与港城商业中心步行街贯通；与解放路商圈、华联商圈连接成连云港市商业大黄金圈。 景观：一期万润商业街全长257米，街面宽达30米，两旁绿色景观四季常青，金桂飘香，外墙面、地面采用进口花岗岩及其他高档石材建造。沿街共有5部自动电梯直达二楼，人行天桥横跨街面。 格局：万润商业街以时尚专卖店为主营格局，结合人文社区的商业要求，汇集品牌服饰、艺术生活、婚庆美容、居家生活、运动休闲等经营品种。 设施：万润商业街作为“新港城”这一巨型工程的核心工程，机电设备监控消防系统，有线电视、纯净水同步配备到铺，并聘用专业的物业管理公司为顾问，同时，还将组建专业的经营管理公司。 地理位置 沿龙河北路和陇海路 项目定位 休闲，娱乐，文化于一体 开发商 江苏万润房地产开发公司 销售电话 0518 开盘时间 一期2003年 商铺层数 一期3层；二期1层 商铺面积 一期100—140m2；二期130m2 尺寸 开间：8米左右，进深：14米左右，一层层高4.6米 销售价格 一 期 一层：1.4万元/ m2 二期 一层：1.8万元/ m2 二层：4600元/ m2 三层：3700元/ m2 销售进度 该项目03年就开始销售，目前售馨；二、三层即买即租 年租金 一期：一层为9万元左右，2、3层为2万元左右。一期：一层为65元/ m2·月 投资回收 年限：12年左右； 以二楼121.91平方米的一个商铺为例，可以看出，前三年只需每月贴现345元。 投资支出（元） 投资收益（元） 总价 首付 月供 月平均租金 租期 每月贴现 446855 226855 2485 2140 3年 3454 按揭贷款 首付：50%，年限：10年左右 业态统计 一期一层：休闲、娱乐设施，有酒吧、饭店，发廊，装饰店，体育休用品专卖，KTV（连2、3层） 一期二层：康美乐健身俱乐部，网吧，培训中心，办公室，售楼处，技术学校，东部王朝KYV，联邦、名人足疗中心，克丽提娜、名角等护服中心 一期三层：健身房，美体美容中心，培训中心，辅导学校，舞蹈学校，水月琴坊等 二期男女品牌、休闲、流行服饰，皮鞋，樱花厨卫精品店，在水一方美容美体生活馆，野外旅行用品 项目评述 万润商业街地理位置较好，目前一期处于销售尾声，大部分商家已经开始营业，入驻率高达90%，业态集中在娱乐休闲酒店等第三产业，尤其是酒吧，形成了连云港酒吧一条街，为连云港服务行业的发展起促进作用。二期出租率高达95%,业态集中在服饰行业。 优势： ■□ 陇海步行街向东和万润商业街即将连接起来，对万润商业街的发展起到很好的拉动作用； ■□ 交通: 依托通灌路、陇海路、解放路等城市主干道，多条公交车经过，邻近汽车站。 ■□ 品牌：万润是连云港市知名企业。 劣势： ■□商业街的氛围还不浓； ■□租金较高。 2、东经·SOHO公馆（东新绿苑） 项 目 介 绍 东经·SOHO公馆地处新浦区三条商业大动脉通灌路、民主路和解放路的交汇处，随着通灌路和人民路的即将沟通，通灌路将成为首条沟通连云港市南北区最便捷的通道。 东经·SOHO主要由沿街商铺和办公自住型公寓组成。整体有六层，顶楼有部分阁楼。其中一、二层为沿街商铺，都是全部框架结构，开间为4—8米、进深为16米的可自由分割铺位，一楼层高为挑高5.5米，二楼为3.6米，95%的超高得房率。三至六层为办公自住型公寓，同样为框架结构，拥有3部电梯，采用彩铝中空铝合金高档建材，打造城市核心圈“带电梯多层”高档公寓。 东经·SOHO公馆穿梭于连云港城市的繁华地带，紧邻百货大楼，东方大厦、轻工商场等大型商场，市机关幼儿园、六一幼儿园、建国路小学、拢东中学比邻而居，苏北地区规模最大、实力最雄厚的市第一人民医院与之一街之隔，汇聚庞大的人流、物流、车流、蕴藏鼎盛商机。 地理位置 新浦通灌北路188号人民医院北侧 项目定位 1-2层为沿街商铺；3-6层为办公自住型公寓，面积38 m2、48m2 开发商 连云港东经房地产开发公司 销售电话 0518 开盘时间 05年 商铺层数 2层 商铺面积 60—300 m2，自由分割 尺寸 开间：4—8米，进深：16米，一层层挑高5.5米，二楼层高为3.6米 销售价格 一层：17380万元/平方米，拐角处有一面积为274平方米的商铺价格为23820元/平