地产与零售企业间协同效应的形成机制.DOCVIP

地产与零售企业间协同效应的形成机制 副标题： ?　　摘要:在传统的商业地产开发模式中,地产商与零售商为相互独立的追求各自利益最大化的个体,这种各自利益的最大化必然会引起商业地产开发运营过程中的冲突。本文分析了地产与零售企业间协同网络的形成机制和增值机制,并运用动态合作博弈模型分析两者协同效应的利益分配机制,从理论上证明两者协同产生的收益是可以在地产商和零售商之间合理分配的,两者的利益是耦合的,由此论述了地产与零售企业间协同效应的形成机制。 　　 　　商业地产从规模和形态上划分主要为底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPING MALL和商业街,相比较住宅类地产,商业地产特定的属性是稀缺性、流通性、升值保值性、金融性、品牌性,它的开发投资具有投资规模大、利润率及开发风险较高、投资回收期长等特点。本文所研究的地产与零售企业间的协同形式主要有两种:“地产大鳄+商业巨头”战略联盟模式和控股企业的“地产+商业”运营模式。 　　“地产大鳄+商业巨头” 战略联盟模式:指地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟,地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些商业企业参与相关的规划工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。 　　控股企业的“地产+商业”运营模式:该模式中地产商与商业企业同属一家母公司,是在同一平台下的产业整合。这种模式立足于长期的可持续发展,从整体上保证所有权与经营权的高度统一,对地产资源与商业资源进行高度整合,在运营中进行专业协同、全程一体化管理。?　　一、地产与零售企业间协同网络的形成机制 　　商业地产的价值是本文关心的问题之一。在本节中本文将从网络的角度分析商业地产价值的本质问题,并且提出地产商和零售商之间协同网络的形成机制,通过对地产商与零售商之间的互补性、互利性等角度论述地产商与零售商之间协同网络的形成动因。 　　(一)地产商与零售商之间协同网络的概念界定 　　从微观经济学的角度来看,地产商与零售商之间的协同网络,在很大程度上是指地产企业与零售企业如何在调研、策划、开发和运营的各个环节进行联接。因而可以这样来定义地产商与零售商之间的协同网络,即彼此独立或在同一母公司旗下的地产商和零售商在协同交互过程中,为了各自的利益而相互联结所构成的相对松散但具有共同利益指向的联合体。 　　(二)地产企业与零售企业协同网络的形成机制 　　地产企业与零售企业之间是基于利益关系而相互联结的。汤普森曾给出了互倚性或互依性(interdependence)的概念,以表明联结的动因,即,地产商和零售商之间存在着一定的相互依赖、相互需求的作用,这样才能保证它们之间彼此的联结可构成网络。借鉴霍基和安索利教授对企业间建立关系的动机的研究,本节从地产商、零售商以及整个商业地产项目三个不同角度,对协同网络形成的具体动因进行归纳。 　　1.地产商角度 　　(2)弥补零售商业经验的欠缺。商业地产与住宅地产相比之所以难度大,关键在于商业地产开发商不具备商业零售的经验和思维模式,而零售企业尤其是零售巨头更擅长商圈分析、市场定位和业态组合,这样通过与零售企业建立协同网络,由商业零售巨头参与前期市场规划,明确目标客户可减少各种资源的浪费,使地产企业的资源效用最大化。 　　(3)招商在前,提高有效出租面积,避免返工成本。万达的购物中心,建安包括税费、管理费等,不算精装,平均每平方米3 000元左右。之所以如此低成本,原因就在于设计阶段与进驻的各店对接好,没有无效面积,大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的,所有面积都能产生租金。不同的主力店都有不同的载荷、高度、卸货的要求,只有通过协同招商在前,与主力店进行技术对接,才能提高有效出租面积,避免返工成本。 　　2.零售商角度 　　加快了扩张,节省了自建资金。商业地产尤其是Shopping Mall,综合了多种业态组合,由此迎合了零售商发展的需要,同时零售企业尤其是零售巨头倾向于与地产商进行合作,利用地产商开发地产的优势快速扩张,而将自己的核心竞争力集中释放在零售经营中。 　　3.整个商业地产项目的角度 　　(1)降低交易成本。对于整个商业地产项目而言,地产商通过与商家的结盟,可以相互提升品牌形象,扩大宣传力度,从而在整体上大大降低各个战略联盟伙伴最为关心的宣传、采购、管理、信息、营销等成本,使联盟企业的外包成本与交易成本之和远远低于企业自营成本,从而获得比其他商业地产项目更大的优势。 ??? (2)获得规模经济和范围经济。通过与各商家结成的战略联盟,将各个联盟企业的资源结合起来,提供一揽子服务,一站式服务,多种业态所