德辅道中161-167号香港贸易中心2102室.PDFVIP

本文件為草擬本，其並不完整且可作更改。閱讀有關資料時，必須一併細閱本文件首頁「警告」一節。 附錄三 物業估值報告 以下為獨立估值師艾升評值諮詢有限公司就本集團持有的物業權益進行估值而編製的函 件全文及估值證書，以供載入本文件。 香港 德輔道中161-16 號 香港貿易中心2102室 電話：(852) 3679 3890 傳真：(852) 3579 0884 敬啟者： 指示 吾等遵照指示，對萬斯國際集團有限公司（「貴公司」）及其附屬公司（以下統稱「貴集團」） 於香港持有的物業權益進行估值，吾等確認曾視察物業、作出有關查詢及搜集吾等認為必要的 其他資料，以向 貴方呈述吾等對物業權益於二零一七年七月三十一日（「估值日期」）的市場價 值意見，以供載入 貴公司日期為[●]之文件。 本函件構成估值報告的一部分，解釋估值基準及方法，並闡明吾等所作的假設、估值考 慮、業權調查及估值的限制條件。 估值基準 吾等對物業權益的估值根據市場價值的定義為「在進行適當的推廣後，由自願買方及自願 賣方就資產或負債於估值日期達成公平交易之估計金額，而雙方乃在知情、審慎及不受威迫的 情況下自願進行交易」。 市場價值理解為在不考慮買賣（或交易）成本且未經抵銷任何關聯稅項或潛在稅項的情況 下估計資產或負債的價值。 - III-1 - 本文件為草擬本，其並不完整且可作更改。閱讀有關資料時，必須一併細閱本文件首頁「警告」一節。 附錄三 物業估值報告 估值方法 吾等已按市場基準對 貴集團於香港持有作自用之物業權益進行估值，亦運用直接比較 法按照可資比較物業實際售價作對比。大小、特點及地點相近的可資比較物業經過分析，並仔 細權衡各個物業的所有相關優劣，以公平比較其價值。 業權調查 吾等已就位於香港的物業查閱土地註冊處上的土地記錄。某些情況下，吾等獲得物業相 關的文件摘錄。然而，吾等並未核實物業擁有權或核實任何並無於吾等獲提供的副本上載列的 修訂。所有文件僅用作參考。 估值假設 吾等進行估值時乃假設賣家按現況於公開市場出售物業權益，並無憑藉可能影響物業權 益價值之遞延條款合約、售後租回、合資經營、管理協議或任何類似安排而得益。 除非另有指明，吾等假設物業已在完全遵守所有法律亦毫無違法的情況下建築、佔有並 佔用。吾等進一步假設，任何報告所依據的物業用途已經取得所有規定的牌照、許可證、證書 及授權。 吾等假設，物業業主於土地批約整個未屆滿租期內有自由且不受干預的使用和出售物業 的權利。 物業權益其他特別假設（如有）載於隨附本函之估值證書附註內。 資料來源 吾等在相當程度上倚賴 貴集團提供的資料，並已接納給予吾等就尤其是惟不限於出售 記錄、年期、規劃批文、法定通告、地役權、佔用詳情、土地及樓面面積及物業權益鑑定所有 其他相關事宜之意見。 吾等並無理由懷疑 貴集團給予吾等之資料真實性及準確性。吾等亦獲 貴集團告知， 所提供之資料並無遺漏任何重大事項。吾等認為吾等已獲提供足夠資料達致知情見解，而且吾 等並無理由懷疑有任何重大資料隱瞞。 - III-2 - 本文件為草擬本，其並不完整且可作更改。閱讀有關資料時，必須一併細閱本文件首頁「警告」一節。 附錄三