关于汕头市澄海区莲下大坪工业区三旧改造项目改造方案.docVIP

汕头市澄海区金日玩具实业有限公司 “三旧”项目 改 造 方 案 编制单位：汕头市丰迪房地产开发有限公司 编制时间： 2014年4月16日 汕头市澄海区金日玩具实业有限公司 “三旧”改造项目改造方案 根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办[2009]122号）、汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见》（汕府办[2010]12号）、《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）符五个配套文件的通知》（汕府办[2010]158号）、《汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见》（汕府[2012]75号）以及《汕头市澄海区“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）》（汕澄府办〔2012〕10号）的有关文件精神。依据汕头市政府下达的2013年“三旧”改造年度计划，汕头市丰迪房地产开发有限公司通过收购汕头市澄海区金日玩具实业有限公司位于汕头市澄海区广益街道玉潭路西侧、同益路北侧3宗国有工业建设用地计14846.7㎡进行整体改造。改造方案如下： 一、改造地块的基本情况： 改造地块位于汕头市澄海区广益街道玉潭路西侧、同益路北侧，原属汕头市澄海区金日玩具实业有限公司国有工业用地面积计14846.7㎡，折合22.27亩，国有土地使用证号分别为：澄国用（变）字第2005133号，面积计6666.7㎡、澄国用（变）字第2005134号，面积计1513.3㎡，澄国用（变）字第2005135号，面积计6666.7㎡，经实测后实际改造面积为14840.5㎡（折合22.26亩）现汕头市丰迪房地产开发有限公司同意按经测绘部门实地测绘14840.5㎡进行改造建设。 二、规划情况： 拟改造地块14840.5㎡，已纳入汕头市澄海区2013年度“三旧”改造实施计划，并于2013年经澄海区人民政府用地会议（汕澄府办会函[2013]31-3号）审批同意，改造地块规划性质由工业用地调整为居住用地。改造地块原为工业建设用地，拟改造后土地用途为住宅及配套用地，符合汕头市澄海区土地利用总体规划和城乡建设规划，该片区已完成有关规划设计条件意见书。 三、土地利用现状 上述地块位于汕头市澄海区广益街道中心地段，14840.5㎡土地全部为工业厂房，现为汕头市澄海区金日玩具实业有限公司用于塑料玩具制造以及注塑机生产，存在高污染及缺乏科学、合理的布局和较大的消防、安全隐患，影响周边居民居住环境，与城区发展不相协调。 四、收购改造情况 上述改造区内的地块及上盖物原属汕头市澄海区金日玩具实业有限公司所有，建构筑物面积约11000㎡，土地已办妥确权、登记手续、具备无争议拆迁条件。汕头市丰迪房地产开发有限公司于2012年10月8日与上述公司签订《国有土地使用权收购协议》，收购土地及建筑物补偿款8462.6万元已支付给金日公司，土地使用权及房产归属丰迪公司所有，由其作为改造主体，对上述土地实施“三旧”改造建设。 五、地块拟改造情况： 根据澄海区城乡规划局2013年12月2日《关于汕头市澄海区金日玩具实业有限公司“三旧改造”片区有关规划设计条件的意见》，上述所收购国有建设用地整合进行三旧改造建设（详见附件5改造项目的规划设计方案及改造效果图），改造后的土地用途为住宅及配套用地，容积率为5.0，符合汕头市澄海区土地利用总体规划和城乡建设规划及该地块规划设计条件意见书，改造项目的配套按照“三旧”改造有关规定配建。 （一）地块规划设计条件如下： 1、用地规划要求 （1）用地位置：同益路北侧、玉潭路西侧。 （2）用地性质：居住用地。 （3）用地面积：14840.5㎡（折合22.261亩）。 （4）容积率及建筑密度：规划设计为四至六层时，容积率≤2.8，主体楼密度≤38%；为七至九层时，容积率≤3.0，主体楼密度≤35%；十层至十八层时，容积率≤4.6，主体楼密度≤35%；十九层以上时，容积率≤5.0，主体楼密度≤32%；并满足相关规划要求。含裙楼的，可在主体楼建筑密度的基础上增加15%，同时满足其他要求。 2、建筑规划要求 （1）建筑使用性质：住宅。 （2）建筑退让距离：建（构）筑物应退让同益路、玉潭路及12米区间路道路红线不少于2米，与周围相邻用地间距应满足消防间距或通道要求，并符合其他相关规定。 （3）建筑间距：多层建筑主朝向间距不少于0.68H；高层建筑九层以下，按多层建筑的间距计算，同时须符合相关规范的要求；十层以上，每增加3米单方向间距增退0.68米，二十层以上，每增加3米单方向间距增退0.51米。 山墙次朝向（短轴朝向）间距，中高层、多层、低层建筑间不得少于6米，高层建筑与中高层、多层、低层建筑不得少于9米，高度小于等于60米的住宅建筑之间不得少于