房地产公司 租金利息税收筹划.ppt

经营性租赁及业务延伸的征税实务 金融机构——房地产公司 租金利息税收筹划案例解析 基本资料 【出租方】山东省地产企业—A【借款人】 【承租方】金融租赁公司—Ｂ【贷款人】 【租赁物】【抵押物】自建写字楼（1000万元，折旧年限30年，直线法，年折旧率为3%约） 【借款】2000万元，5年，利率6% 【租赁性质】经营性租赁，租期5年，年租金120万元 合同签订时间：2009年5月（已纳印花税） 以租抵息 分期收取租金 提前一次性收取 最后一次性收取 分期付息、到期一次还本 分期还本付息 到期一次还本付息 等等 租赁期租金利息 印花税——合同订立时按租金千分之一由双方缴纳 营业税——租金5%、利息5% 城建税、教育费附加、地方教育经费、设立基金、水利基金等——7%、3%、2%、1% 房产税——按租金的12%缴纳 企业所得税——租金收入扣除相关税费后计入应税所得 土地使用税——20元/平方米*3000=6万元 案情 合同约定【到期一次还本付息】 合同约定【以租抵息】 利息、租金属于【合同约定期满后一次收取】，共120*5=600万元。 2009年7月1日起出租， 纳税人会计处理如下： 期间会计处理 出租方会计核算 借：银行存款 贷：长期借款 2000 借：财务费用 贷：应付利息 10 （月） 2009年7月起各月—租金 借：应收账款 贷：其他业务收入 10 借：营业税金及附加、管理费用等 贷：应缴税费 1.75 【营5、城7、教3、房12】 借：所得税费用 贷：递延所得税 8.25*25% 年终汇算清缴时调整【+1.75】*实际月份 土地使用税0.5万（会计略） 待2014年6月30日收到租金时： 借：银行存款 贷：应收账款600 借：应缴税费/递延所得税 贷：银行存款105/123.75 期间会计处理 借款方会计核算 借：贷款 贷：吸收存款 2000 借：管理费用 贷：其他应付款 10 （月） 2009年7月起各月—利息： 借：应收利息 贷：利息收入 10 借：营业税金及附加 贷：应缴税费 0.55 【营城教】 借：所得税费用 贷：递延所得税 9.45*25% 年终汇算清缴时调整【+0.55】*实际月份 待2014年6月30日收到利息时： 借：吸收存款 贷：应收利息 600 借：应缴税费/递延所得税 贷：银行存款 33/141.75 纳税评估 2009年7月1日起出租的房屋事项已向税务机关报告 2009年10月税务评估系统预警： 双方均未纳相关税收 出租方—自建写字楼的会计核算： 采用公允价值模式且公允价值变动计入损益 核定的年折旧率为3% 2009年6月： 借：投资性房地产（成本）1000 贷：开发产品 1000 出租期间房屋处理 2009年12月31日，公允价值为1500万元。 借：投资性房地产（公允价值变动）500 贷：公允价值变动损益 500 【汇缴时调整 -500 -15折旧】 2010年12月31日，公允价值为2500万元。 借：投资性房地产（公允价值变动）1000 贷：公允价值变动损益1000 【汇缴时调整 -1000 -30折旧】 变 化 金融租赁公司于2011年6月将该借款 投资到房地产开发企业，占30%股份，同时约定，租赁合同继续有效，并在剩余时间内租金冲抵股息，多退少补 金融租赁公司2011年6月投资时： 借：长期股权投资 2000 贷：贷款 2000 投资持有期间 2012年12月A企业宣告分配股息 B取得股息500*30%=150 金融租赁公司： 借：应收股息 贷：长期股权投资 150 房地产公司12月31日： 借：利润分配-应付股利 贷：应付股利 150 借：应付股利 150 贷：银行存款30 应收账款 120 以上存在哪些税收问题 1、签合同时 2、出租时 3、出租期间 4、投资时 5、分配股息时 融资租赁 融资性售后回租 2011年12月，房地产开发企业与金融租赁公司签订融资性回租合同： 将自建写字楼，开发产品成本2000万元， 售价3000万元，收款； 2012年售后租回用于经营性出租，期限40年；第一年末支付租金100万元，摊计成本75万元 企业：不纳营业税、土地增值税?； 计税成本2000万元，折旧无差异 金融公司营业税=（100-75）*5% 契税？财税〔2012〕82号 政策集锦 《中央税收法规库》 * * 租 赁 税 收 1 租 赁 税 收 2