卖方毁约,房屋总价款20%违约金全获支持~~张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例.doc

卖方毁约，房屋总价款20%违约金全获支持—张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例 案情简介原告： 被告： 第三人：北京**房地产经纪有限公司，住所地北京市**区**大街**号办公楼**室。 原告诉称：审理结果《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。实际损失 法院在认定违约金数额上，优先考虑的是守约方的实际损失，这也是违约金补偿性的性质决定的。具体到现实中，这一点的举证较为艰难。一方面对于房屋损失可以进行官方评估，但是评估的结果不一定对守约方有利，且花费时间较长。另一方面可以从房屋周边房价变动角度出发，这一点虽不能作为原告损失的直接证据，却可成为法官认定原告损失及支持违约金数额的重要参考，这是我多年实践出的真知。权衡二者利与弊，趋利避害，与原告协商后我们最终选择后者，并找到涉案的北京某房地产经纪有限公司，请求该公司出具一份涉案房屋所在小区房屋价格变动说明，该证据对于最终违约金的全获支持起到极大的作用。 （二）被告合同履行情况 合同履行情况亦即合同履行程度。举证证明违约方房屋买卖合同履行程度不深，违约程度严重，在我看来，这是实现违约金最大化的又一利器。