一级土地开发模式.ppt

对与天津一级土地开发商来讲，一般采取的资金运作模式为：首先，与政府签定土地一级整理的协议，约定后期的利益分配方式；其次，以企业自有资金或信托贷款的方式（需要有信誉的企业担保）进行土地的整体规划和整理工作。 （四）海南土地一级开发经验 目前，仍无全国性的土地一级开发相关法规，一级开发是一块有争议的巨大蛋糕。 2006年7月19日，海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出:“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。 也正是由于海南土地一级开发的优惠政策及巨大的市场空间，吸引了李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团等地产巨头大举进入海南一线海岸地的一级开发。2007年4月29日，首创股份与海口市政府签订了《海口市西海新区土地一级开发合作合同》，该地块位于海口西海岸的长流新区起步区，为海口新市政中心所在地，规划总面积5209亩 （五）成都——政府与企业双赢的开发模式 土地一级市场是政府与公司联手合作的模式，是推动城市发展的‘加速器’，这可以从上海、广州等一线城市的实践中得到证实。所以成都的土地一级市场开发必须交给资金实力雄厚的有城市运营经验的公司去做。 成都的部分开发商已经突破了土地一级市场的开发的范畴，走到了区域运作的层次上。 中信、置信、中铁二局集团都称得上城市运营商。 （六）上海土地一级开发 两种模式 1、政企合作 ——上海市场传统模式 2、股权收购—— 轻易完成定向转让 1、政企合作 海市一些区政府不但以各级土地中心为依托，全面介入土地一级市场，大量“卖地”获取巨额土地出让收入，还争相成立并大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司。这些公司从各区政府的土地中心手中，以低廉价格获取大量优质地块，并全面包揽从土地开发到住房动拆迁、从房产开发到销售的一系列产业环节，左右逢源，获取了巨额垄断利润 。 例如，由嘉定区政府控制的嘉宝集团下属公司拥有上海嘉定区土地储备开发中心2100多亩土地资源；卢湾区政府下面的永业企业在卢湾区亦堪称“地主”。 2、股权收购 由政府组建项目公司进行土地一级开发，再通过项目公司转让等方式将已经完成一级开发的土地投向二级开发市场。通过这种方式，可以很方便地定制受让对象的条件，又不引人注意，以达到定向转让的目的。 例如，上海嘉通建设开发有限公司在产权交易所将下属4个项目公司100%股权挂牌转让，采用的就是这种方式。嘉通建设是嘉定区人民政府和申通集团共同投资组建的国有控股型企业，也是上海市轨道交通11号线嘉定段沿线站点综合开发的建设开发主体。该公司转让的4个项目公司是为轨道交通11号线嘉定城北站地块的一级开发所专门成立的。随着这4个项目公司股权转让的成交，他们共同持有的轨道交通11号线嘉定城北站地块也已易主。 五、未来展望 “分工”将是土地一级开发未来的发展方向。 所谓“分工”，既指政府和企业进行分工，又指一级开发和二级开发进行分工。 （一）政企分工 企业在城市规划的引导下，采用市场化手段运作土地一级开发，企业进行一级开发的利润也通过市场行为来实现； 政府则负责组织土地一级开发企业的招标工作，制定征地、拆迁安置补偿条件和标准，并进行严格的监督与审计工作，限制土地一级开发从降低和压低补偿安置条件中获取利润。 （二）一级开发与二级开发分工 参与土地一级开发的企业在土地出让过程中进行回避，不再进行二级开发，以保证土地出让的公开性和公正性。 土地一级开发模式 一、概念 土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。 二、两种模式 (一)以政府为主的模式 (二)以民间为主，政府辅助支持的模式 (一)以政府为主的模式 ??组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非营利性公营事业机构。公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保(可发行土地开发债券)，统一征地、统一开发。 ??1．将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。 2．政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。 3 ．城市土地管理部门直接以熟地价格