商业定位营销方案.ppt

南城财富广场项目商业部份定位规划方案 二零零六年十一月 第一部份项目推出面对的竞争市场 东莞城区商业大环境竞争 东莞商业总体竞争环境分析 CBD区域内集中商业及商业街分布 项目周边竞争对手分布 沃尔玛超市、嘉德百货、深投时尚岛 只租不售，争占项目周边日常居民消费市场，以主力超市形成对品牌零售商户的核心吸引力。 中环财富广场销售个案分析 中环财富广场商铺规划分析 项目周边不明朗竞争对手分布 CBD商业发展现状分析 区域商业核心已经形成。 商业历史短暂，现正处于快速发展阶段。 商业网点分散，相互间的关联性与影响力不强。 租赁价格上升，消费力有待提高。 市政设施完备，但消费市场不足。 沿路写字楼裙楼商业空置率高，商业经营无亮点，商业人流量少。 第二部份对项目商业发展模式的思考 对项目规模及发展模式的思考 回避正面竞争的选择——建立主题商业 主题商业的属性及优势 主题挖掘——CBD商圈规划前景 地处东莞未来的政治、经济、文化、金融及商务中心，区位优势明显，具有优越发展前景。 把握商圈核心圈层消费力，周边数十个高尚住宅区人流，会展中心带来人流。 商圈核心已形成，第一国际、中华百货、百安居、沃尔玛超市已进驻。 CBD地利写字楼众多，市政机构聚集，国际企业汇聚。 项目拥有本区最优越的地理位置优越，临街展示面广。 主题挖掘——项目周边主要消费群体 定位主题挖掘结论 第三部份项目发展定位构想 项目商业发展定位的思路 商业的有效实现预估需要2至3年左右的时间。 东莞商业及消费结构持续由低至高发展，中高档白领消费群实现持续增长。 商业经营模式：主题购物中心商铺，外街商铺与内铺实现规模互动。 发展模式：出售与经营相结合 发展商统一规划，商户自主经营 利用建筑规划和商铺形态， 突出项目档次 发展目的：满足区域主力消费群需要及项目销售、招商经营的三重需求 项目定位 项目主题定位卖点营造 项目发展定位的软性精神体现 项目发展定位的功能规划的体现 商场规划必须体现以写字楼白领消费为主题的定位特性。 为本项目写字楼租售提供最优质的商业配套和消费购物功能。 衣、食、购、娱、休闲类商户要达到合理分布和融合经营。 商铺的功能分区要符合项目硬件结构。 商铺的铺间和使用功能既要符合目标商户的经营需要，也要实现顺利销售。 首层商场功能规划及目标商户 二层商场功能规划及目标商户 三层商场功能规划及目标商户 项目各层商铺规划要点 第四部份项目发展参照案例 广州——世贸新天地 第五部份对项目商业营销方式的思考 东莞商铺租售的关注点 商铺产品特色：开间较小、进深较深。 临街商铺价值高、商场内场租售困难。 东莞商铺租售的关注点 商业裙楼及新兴的步行街商铺在销售过程中多采用以实用面积销售，或附送夹层或二楼面积的方面进行销售。近年来东莞商铺投资者逐步接受低实用率的大型购物商场商铺。 商铺销售普遍采用返租形式——东莞最行之有效的销售方式 由返租衍生的其它销售经营模式 项目总体营销策略 返租销售优势 第六部份项目面积规划及租售价格分析 项目商业规划面积数据分析 项目首层商铺规划图 项目二层商铺规划图 项目三层商铺规划图 首二层商场可销售面积比例 项目商业规划面积数据分析 项目各层销售价格测算 项目各层招商价格测算 项目销售价格分布 项目招商价格分布 项目返租售价增加值估算 三层商场方案二功能规划模拟图 大型中餐旗舰店 （一至两户） 方案二中，中外特色餐饮商户可适当延伸到二层商场 统一设计商场外立面，利用项目的临路效应进行更充分的形象展示。 临街四角设计为连通二层的独立复式商铺，铺内加建楼梯，提升二层商业价值。 临街商铺基本门面为8米，进深为15米，铺内设玻璃门与商场内铺连通。于销售时可再分割为4米门面的独立商铺。 餐饮区商铺基本设置于项目南北两侧，商场整体需配备餐饮功能，以及足够的排污排烟设施。 餐饮区商铺配备独立水电、天然气设施，每商铺设有独立卫生间位置。 商场公共区域配备高档装修、统一安装招牌及玻璃门面，商铺内为毛坯装修，由商户自行设计楼梯及装修风格。 配备足够的露天及室内停车位，为适应东莞消费者的停车习惯，于项目退缩位置加建露天停车位。。 ——广州天河、环市路中心商务区写字楼裙楼商铺 ——世贸新天地 —— 中信中天购物城 ——大都会广场 ——宜安广场 广州——世贸新天地 广州——世贸新天地 潮濠大酒楼 阿里山台湾料理 蕉叶泰菜 怡景西餐厅 和风日本料理 广州——世贸新天地 广州时尚潮流的晴雨表 终年精彩活动纷呈 50%—55% 佛罗伦街：50元/㎡（一、二、三层平均） 首层：