商业购物中心的特点。。。。.doc

商业购物中心(英文SHOPPING MALL，简称“MALL”)，是当今国内外已被普遍接受的一种商业消费形态，它把一系列零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食、旅游等多项服务。SHOPPING MALL是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。做到统一招商、统一物业管理和统一商业管理，追求整合性的需求以达到最高的经营效益。国际购物中心协会的定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。一个MALL的的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。 ??? 一. 深圳商业购物中心的特点 ??? 商业购物中心具有以下五个显著特征： ??? 1. 项目特点: SHOPPING MALL首先是集休闲、购物、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能服务于一体的一站式大型商业地产项目。这就要求开发商注重前期规划, 合理配制有长期消费需求的商业资源, 根据商业业态的多样性和物业结构的不同需求性，实行“订单式开发”,达到在商业地产项目规划设计时就经营主题明确, 按照所处地理位置、自身条件、当地零售业发展状况确定目标市场，并引入相应零售商配合其市场定位，满足市场的一站式消费需求, 从而尽可能减少开发风险。 ??? 2. 业态特点: 零售、娱乐、文化、餐饮、旅游等多业态并举, 形成:经营主体主力店---专营特色次主力店----文化娱乐会馆等功能店---餐欣美容观光辅助店的差异组合与互补共存格局。 ??? 3. 市场特点: 体现多样化、超值性、一站式消费服务，满足地域性、全龄层、多客群、各档次消费者的购物、休闲及娱乐等需求。SHOPPING MALL 市场及业态定位紧密结合，进行不同行业、不同业态的区域性、互补性、诱导性、层次性的商铺与环境设施的整体规划、布局合理、动线通透、空间营造和谐。 ??? 4. 经营特点: SHOPPING MALL通常要由专业的物业管理商和商业运营管理商共同实施后期运营管理（或二者合一）。以商铺租赁经营为主，实现租金持续增长为目标，进行购物中心的统一运营管理。在一个建筑群内，涉及的行业多、店铺多、功能多，商品组合极为宽泛，利益诉求复杂，管理难度较大，表现出高度专业化与高度综合化并存的管理结构特征。SHOPPING MALL运营管理的重点是业态组合的配置和租户管理的效果，并以经营租户为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境、安全保障、能源保障、顾客服务等专业体系。 ??? 5. 管理服务特点: 通俗的讲即在管理服务上做到:统一招商管理、统一营销、统一运营管理(其中含盖统一物管)、统一收银服务、统一服务监督。统一的目的是为客人提供一站式服务，如一个服务台、一个电话统一对外，统一客户服务中心负责协调内外部事务和售后服务。由于实施统一物管、整体宣传促销、综合辅助信息等全方位服务，既让顾客充分体会到专业、周到、细致的服务，又使商户在高效、超值的软硬件管理与服务过程中深感方便和运营上的规范。 ??? 二. 深圳商业物业的形态与管理模式 ??? (一).独立式大型商业中心 ??? 1、特点： ??? 此类为商业用途的独立式大型商业物业，面积在80000㎡—150000㎡左右。 ??? 2、实例： ??? 华润万象城商业中心、 金光华广场、太阳广场、海雅商业百货、茂业东门店、中信城市广场、益田假日广场、CoCo Park、怡景中心城、海岸城、保利城等。 ??? 3、物业管理形式： ??? a、以上独立大型商业中心全部由所属商业经营公司成立的物业管理中心管理即实行所有物业管理服务事项全包揽，物业产权方的开发商（或集团公司）自己的专业物业管理公司不介入物业管理任何工作。 ??? b、同时几乎都聘请了国际国内知名物管公司担任顾问。如太阳广场、中信城市广场前三---五年由仲量联行担任顾问，怡景中心城全委给仲量联行进行物管。CoCo Park由新鸿基属下的启胜物业担任顾问等。 ??? (二).非独立式中型商业中心 ??? 1、特点： ??? 此类为住宅或写字楼裙楼1-5楼为大型商业物业。一般面积在20000㎡-50000㎡左右。 ??? 2、实例： ??? 国贸商场、茂业和平店、茂业华强北店、岁宝南山店、天虹星河国际店、人人乐等。 ??? 3、物业管理形式： ??? 此类物业由于商业物业功能只在住宅或写字楼主体物业功能中体现，往往为该物业所有提供的能源保障体系（机电设备）没有独立区分，因此在商业功能的物业里很难脱离所在的整栋物业而独立。其物业管理形式： ??