宏观调控对房地产投资决策的影响.doc

宏观调控对房地产投资决策的影响 【摘要】 我国房地产市场最大的特点是政策的引导性，本文研究了房地产市场宏观调控政策对企业投资决策的影响，发现土地政策和信贷政策对房地产投资决策的影响较大。因而，在宏观调控政策下，企业应倾向投资政策调控影响小的商业房地产市场和逐步进行受政策鼓励的保障房投资。 【关键词】 房地产宏观调控 企业投资决策 投资类型 自实施住房市场化改革以来，我国房地产市场的发展一直与房地产宏观调控相伴而行，政府采取了金融、财税、土地、法律、规划和市场准入等经济、法律和行政手段调控房地产的运行。特别是近年来，由于市场发展波动起伏较大，宏观调控政策也更加频繁，据统计，仅2010年，房地产调控政策就有33项之多。2011年上半年，房地产税和各地限购令等政策也密集出台。国家和地方各级政府在监测房地产市场运行状况、在衡量每一调控政策的效果、在制定下一步政策计划和目标的时候，都是根据各地方政府和主管部门上报的数据来分析的。而且政府在制定宏观调控政策时很少考虑到政策对房地产企业所造成的影响，可以说，作为政府调控主体之一的房地产企业一直处于政策调控的弱势地位。种种迹象表明，短期内我国房地产宏观调控不会放松，而且由于房地产业特殊的产业地位，在很长一段时间内，我国房地产市场的发展仍将带有明显的政策导向性。从企业的角度出发，企业需要系统考察和分析房地产宏观调控政策对房地产业投资的影响，研究面对激烈的市场竞争和复杂的政策环境，如何进行投资决策，规避风险，获取最大效益，避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失。这不仅有助于企业自身发展，而且对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定发展都有重要意义。 一、房地产宏观调控政策的类型 房地产业作为国民经济的基础性产业，对国民经济的发展有着举足轻重的作用。房地产市场的失灵，造成了房地产市场效率的低下，加之我国房地产市场发展先天不足，起步较晚，市场监督机制不健全，在这样的环境下，国家宏观调控更显得尤为必要。稳定的房地产市场秩序，为房地产投资者创造了良好投资环境。房地产市场宏观调控政策很多，其中起主导作用的有土地政策、金融信贷政策、税收政策和房地产产业政策。 1、土地调控政策。土地是房地产的载体，是房地产投资开发最重要的生产要素之一。我国是土地公有制国家，土地的一级审批权控制在政府手中。因此政府可以利用土地政策这一最直接和有针对性的政策对房地产市场进行调控。土地宏观调控是国家为了维护土地所有制、调整土地关系、保护和开发土地资源、合理利用土地而采取的行政、经济、法律等综合性的手段和措施。土地宏观调控政策又可分为土地供应政策、土地价格政策和土地税收政策。土地供应政策的目的是保护土地，优化土地资源的配置。供应政策又可分为总量控制政策、方式和结构管理政策等。土地价格政策是对土地市场中价格水平进行规范和控制，建立合理的价格体系，发挥土地的最大收益。土地税收政策是优化土地资源配置和实现土地资源管理的有效手段，主要有土地增值税和财产税等方式。 2、金融调控政策。房地产金融政策是指与房地产相关资金的筹集、融通，以及在信用基础上的金融服务活动的总称。金融调控政策分为直接调控政策和间接调控政策。直接调控是指由中央银行直接干预房地产金融及信用业务，通过行政控制贷款限额和贷款质量；而间接调控包括控制货币供给总量和货币需求总量，控制货币供给总量主要是控制准备金率和基础货币，控制货币需求量主要是控制利率。央行主要通过调整利率和控制不动产信用来调控房地产市场。利率是最重要的经济杠杆，房地产是资本密集型的产业，对利率的变化比较灵敏。控制不动产信用是指中央银行对商业银行等金融机构向投资者提供不动产抵押贷款的管制措施，主要包括规定贷款的最高限额、首付的最低金额和贷款利率等。 3、税收调控政策。房地产税收政策是国家针对房地产经济活动而设立的、由若干税种构成的经济调节体系，是国家调控房地产市场、规范房地产经济行为的重要经济手段。房地产税收包括流转税、所得税和财产税三大类。税收政策是维护市场公平以及调节市场的重要工具。 4、房地产产业政策。产业政策是指国家根据经济发展要求，调整产业结构和产业组织形式，从而使供给结构能够适应需求结构的要求。产业政策是国家对经济进行宏观调控的重要手段。房地产产业政策是国家为经济发展和满足本国居民的居住需求，采取的房地产保障制度等措施。产业政策包括产业结构政策、产业组织政策和产业区域布局政策。通过国家产业政策能够倾斜资源配置，弥补市场失灵的缺陷，促进市场机制和结构的完善。 二、宏观调控政策对房地产投资的影响 房地产市场是一个政策性市场，房地产投资决策除了受到市场因素和风险的影响之外，还受到政府宏观调控政策的影响。过去的宏观政策对房地产企业投资决策影响的研究中，忽略了政府宏观调控政策影响企业的两条路径，即政府宏观调控政策不