土地增值税及其会计核算.ppt

第八章 土地增值税及其核算 土地增值税基础 土地增值税应纳税额的计算 土地增值税的账务处理 纳税申报表的填制 第一节 土地增值税基础 一、土地增值税的概念和特点 二、土地增值税的征税范围 三、土地增值税的纳税义务人 四、土地增值税的税目和税率 五、土地增值税的纳税地点 六、土地增值税的税收优惠 一、土地增值税的概念和特点 （一）概念 概念：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 二、土地增值税的征税范围 （一）土地增值税的征税范围 转让国有土地使用权； 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 ——房地产所在地的主管税务机关 1.纳税人是法人 （1）转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税； （2）转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地不一致，在房地产坐落地的税务机关申报纳税。 2.纳税人是自然人 （1）转让的房地产坐落地与其居住所在地一致，在居住所在地的税务机关申报纳税； （2）转让的房地产坐落地与居住所在地不一致，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。 2. 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 3.对个人转让房地产的减免税规定 -1999年8月1日—2008年10月31日：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 -2008年11月1日起，对居住个人转让住房一律免征土地增值税。 4.企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 * * * * （二）特点 1.以转让房地产取得的增值额为计税依据 2.征税面比较广 3.采用扣除法和评估法计算增值额 4.实行超率累进税率 5.实行按次征收 （二）具体规定 （1）单位之间换房，征（2）个人之间互换自住房，免征 4.交换房地产 抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征 3.抵押房地产 不征（无权属转移） 2.出租房地产 1.继承、赠与房地产 规定项目 不征（无收入） 是否属于征税范围 不征（无收入） 8.房地产评估增值 （1）建成后分房自用的，暂免 （2）建成后转让的（包括合作建房双方之间的转让），征 6.合作建房 （1）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征（2）房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征（3）投资联营企业将投资联营房地产再转让，征（4）非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，暂免 5.用房地产进行投资、联营 暂免 7.兼并转让房地产 9.国家收回房地产权 有关事项 不征 是否属于征税范围 三、土地增值税的纳税义务人 是转让国有土地使用权、地上建筑物用其附着物，并取得收入的单位和个人。 四、土地增值税的税目和税率 ——四级超率累进税率 60 50 40 30 税率（％） 35 超过200%的部分 4 15 超过100%元至200%的部分 3 5 超过50%至100%的部分 2 0 不超过50%的部分 1 速算扣除数（％） 增值额与扣除项目金额的比率 级数 五、土地增值税的纳税地点 六、土地增值税的税收优惠 第二节 土地增值税应纳税额的计算 一、土地增值税的计税依据——增值额 （一）应税收入的确定 ——转让房地产的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。 ——纳税人隐瞒、虚报成交价格或成交价格低于评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让收入。 （二）扣除项目的确定（重点和难点） 新项目转让——一般企业和个人扣4项，房地产企业扣5项　　1.取得土地使用权所支付的金额　　取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款或出让金及按国家统一规定交纳的有关费用之和。　　2. 房地产开发成本　　（1）土地征用及拆迁补偿费　　（2）前期工程费　　（3）建筑安装工程费　　（4）基础设施费　　（5）公共配套设施费　　（6）开发间接费用 3. 房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理 费用、财务费用。 对于利息支出，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，