济南商业地产(文章)_29157.doc

济南商业房地产分析 文/甘草节 引言 济南是中国东部沿海经济大省--山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。济南具有2000多年的历史，是国务院公布的历史文化名城。闻名世界的史前文化龙山文化的发祥地历代文人墨客多聚于此，唐代著名诗人曾在这里写下了济南名士多的佳句济南风景秀丽，泉水众多，自古素有泉城之美誉。尤以趵突泉、黑虎泉、五龙潭、珍珠泉四大名泉久负盛名，自古享有家家泉水，户户垂杨之誉，这些泉，纵横分布，错落有致，有72名泉之说，而趵突泉为名泉之首。众泉汇流成的大明湖周围千佛山、五峰山、灵岩寺云山等构成了一城山色半城湖的独特风光。?返租仍然是吸引投资客户的有力手段 ?越来越注重招商与销售的节奏把握 ?商家开始在前期参与介入 ?社区商业呈现强大的发展势头 ?专业营销的力量作用明显 （3）SHOPPINGMALL登堂入室 MALL产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行。其定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体”。其显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积通常在十万平方米以上；功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。 大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同，其销售对象并非直接的商业消费者，而是自用商家和商业地产投资者。他们更注重的是长期经营的稳定性，而不是光是发展商空洞的回报承诺和概念炒作。要想取投资者对项目的信心，若干个知名主力店的引入是有力的保证。 ?山东建工明珠新世纪广场：济南第一家“MALL” 明珠新世纪广场占地106亩，规划建筑面积60000平方米，绿化率为45%。商业综合开发面积约5万平方米，住宅开发面积l万?以上。交通方便，长清大道东接104国道、京福高速，西连220国道，以及规划中的济菏高速横穿大学城，投资前景广阔。 抢饮济南SHOPPING MALL头杯羹。在明珠新世纪广场之前，济南还没有真正的SHOPPING MALL，长清区还没有一个大型购物场所，这种稀缺性，让明珠新世纪广场抢得先机。 规模制胜，快速建立市场领导地位。明珠新世纪广场以其规划设计的国际化水准、商业体量的巨大、业态组合的多元化、商品的品牌化、消费方式的全景化等绝对优势，将在济南特别是长清区，迅速成为无可比拟的商业龙头，积聚投资者、经营者和消费者的响应，成为市场领导者。 结语 商业地产开发要求有已经成熟或正在形成的商圈，具体标准是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。比如我们很熟悉的泉城路商圈、花园路商圈、西市场商圈等，在业界对商圈经济有核心、次级和边缘等级之分。大型商业项目核心圈的辐射半径应该在一公里之内，该范围内重叠商业较少或经营种类不同，它的潜力顾客总数约在50%—75%，这部分人的密度最高，消费量也较大；次级商圈内包含了商店顾客总数的20%—30%，辐射半径相对远一半，面对的顾客对日用消费品消费较少；数公里之外的边缘商圈，就只有像家乐福、易初莲花等这样的大型商业能辐射到了。 从现在济南商业地产的选址来看，已经充分考虑到了核心商圈的消费力，如鲁能泰山广场选址省体育中心，周边的市政机关宿舍、高档社区成为其高消费的主力支撑群体。而且在主力店的选择上，也考虑了对边缘商圈的辐射，如鲁能泰山广场引入易初莲花、明珠新世纪广场引入天津家世界等。