瑞金市楼盘调查报告_42614.docVIP

瑞金市2011年市场分析报告 ? 2011年上半年，我市房地产市场明显分为二个阶段：1-3月，延续了2010年冬季的“火爆”形势，房地产成交量、固定资产投资和施工面积大幅增长；4-6月由于受国家调控政策的影响，房地产成交量和新开工面积均有所下滑，但房地产市场总体仍处于健康平稳发展的态势。 一、基本情况 （一）开发投资情况 上半年，我市房地产开发投资持续增长，累计固定资产投资6.6亿元，新开工面积25.2万平方米。三年同期比较见下表：瑞金市2009-2011年1-6月开发投资表 施工面积（万㎡） 同比增长（%） 新开工面积（万㎡） 同比增长（%） 竣工面积（万㎡） 同比增长（%） 累计投资（亿元） 同比增长（%） 2009年 10.3 -9.65 7.8 -27.45 5.6 -11 0.8 78 2010年 20.5 99.03 36.9 36.9 0 -100 4.3 237 2011年 26.2 27.8 25.2 -31.7 39.05 100 6.6 53.5 ? (二)销售情况 今年1-6月份，我市销售商品房1354套,销售商品房总面积(含店铺、杂间、车库)21.45万平方米，商品房销售总额7.74亿元，销售情况三年同期相比见下表：瑞金市2009-2011年1-6月销售表 商品房销售套数（套） 同比增长（%） 销售总面积（万㎡） 同比增长（%） 2009年 1140 98.61 16.51 80.84 2010年 1492 30.87 22.56 36.64 2011年 1354 -9.25 21.45 -4.92 瑞金市2009-2011年1-6月销售总额表 销售总额(亿元) 同比增长 2009年 3.24 13.29 2010年 5.84 80.25 2011年 7.74 32.53 （三）商品房均价情况 上半年，商品房销售均价为3071.87元，由于自去年下半年以来房价有较大的提升，商品房均价同期比较增幅较大，三年同期比较见下表： 瑞金市2009年-2011年1-6月商品房均价表 商品房均价（元） 同比增长（%） 2009年 1732.31 3.81 2010年 2198.16 26.9 2011年 3071.87 37.29 二、房地产市场特点（）交易额刷新纪录 尽管今年上半年房地产成交量同期相比略有下降,但由于房价上涨幅度较大,房地产成交额已近8亿元,接近于2009全年交易额,这将为市财政贡献直接税收1.2亿元.由于房地产产业关联高,拉动经济增长作用明显,房地产业已成主导产业。 （）住房消费主流户型面积在110-130㎡之间的三室二厅 我市住房供应结构基本合理，但从今年销售的情况统计看，今年住房消费主流户型是面积在110-130㎡之间的三室二厅，占销售总量的75%以上。住房需求反映了我市商品房消费特性，今年相当长的时期内，消费主流户型不变。 （）梯度供应结构已初步形成 我市住房发展坚持“保障低端、重视中端、支持高端”的原则，低、中、高端产品科学供应能满足各阶层的住房需求，保障性住房（经济适用房、廉租房、棚户区改造、公租房、大学生公寓）全面启动并逐步上市供应，中低价位和户型在130㎡以内的商品房已成市场消费主流，高端产品如别墅和高层电梯房也受市场青睐和欢迎。 （）二手房交易市场活跃 房地产开发市场和二手房交易市场是相辅相成的关系，房地产开发市场的发展会拉动二手房交易市场的发展，二手房交易市场的活跃会反过来刺激房地产开发市场的发展。2010年以来由于受房地产开发市场房价大幅上扬的刺激，二手房交易异常活跃，据统计，今年1-6月二手房交易653宗，同比增长30%以上。 三、基本判断和预测 (一)房价在平稳的基础上仍会上涨 由于土地价格上扬,建材和人工工资的大幅上涨,开发成本直线上升,房价上涨的趋势必然.2011年政府公布了住房价格控制目标,涨幅控制在10%以下,要实现这个目标,需适量扩大土地供应量和控制土地价格的涨幅。 （二）商品房成交量有所回落 随着国家调控政策的逐步加强，尤其按揭首付比例的提高和利率的提高，对我市住房消费主体是农民进城的购买力影响甚巨，今年商品房成交量必将回落。预计今年的房地产市场总体更趋于理性和平稳。 （三）商品房新开工面积放缓 由于国家住房信贷紧缩，开发贷款和按揭贷款规模都大为缩量，开发商对市场的担忧和观望已经显现，从今年1-6月统计的数据来看，同比已出现负增长，预计今年商品房的新开工面积必将放缓。 四、存在问题 （一）市场现房供应不足 2009年新开工面积31.5万㎡，而销售面积为41.6万㎡，2010年新开工面积为49.3万㎡，而销售面积为46.64万㎡，二年以来销售面积超过新开工面积，说明市场现房供应严重不足，从市场调查和商品房登记备案系统数据来看，除