房地产企业的主要风险点.pdfVIP

投资理财 房地产企业的主要风险点 浙江省铁投房地产集团有限公司 陆美珍 摘要:房地产企业目前面临的主要风险点：一是宏观政策的不确定 据了解，目前各个城市的存量房源正呈现不断增长的趋势，在目前 性风险；二是投资节奏把握难的风险；三是高总价大户型房源的存量积 的市场环境下，调控政策短时间内不存在放松的可能，市场回暖的趋势 压风险；四是工程交付延误的风险；五是成本超标风险；六是资金平衡 存在不确定性，房产市场历经十几年的快速发展，市场竞争越来越激 风险；七是毛利率逐年下降的风险；八是税务稽查风险。 烈，老百姓的消费理念也越来越理智，客户渠道短期内无法有效打开， 关键词:房地产 风险 销售 资金 利润 积压房源产品销售缺乏有效推手，存量房源的销售任务十分艰巨。在 限购限贷政策不出现根本性的变动，而房产税预期又不断加强的环境 随着房产行业宏观调控的加强和市场竞争的激化，房产行业从快 下，中高档需求难成规模地回归。而大量房源积压对房产行业的资金 速增长期慢慢进入成熟期，稳赚不赔的时代已经一去不复返，大鱼吃小 周转和后续发展也产生很大的压力。 鱼的现象将不可避免，纵观目前的房地产市场，房产企业正在面临越来 四、工程建设风险：赶工现象普遍存在，易引发维修和投诉风险 越大的风险，经梳理，主要有以下几方面的风险点。 (一)定位及设计不合理，造成的产品缺陷将难以补救 一、宏观政策风险：房地产行业未来发展具有不确定性 设计是建筑工程的核心阶段，工程的主要质量特性是由设计文件 房地产行业发展与国家政策导向紧密相关，虽然短期房地产发展 来确定。定位不准确，设计不合理引发的定位调整、设计变更严重影响 仍然看好，新型城镇化、较为宽松的货币政策带来了发展的契机，但从 了工程的审批和开工进度，在市场竞争激烈的情况下，产品类型、户型 长期来看，仍存在两方面不确定因素：一是整个房地产行业的高房价能 结构的差异也成为影响销售的关键因素。有些户型设计不尽合理，为 否长期维持的不确定性，二是房地产政策稳定的不确定性。政府对房 此不得不多花费用制作样板房以弥补户型设计不足。设计的质量缺陷 地产市场的严厉调控、房产价格走势预期的不明朗，使大部分消费者处 更会增加工程变更和返工风险，一些难以补救的产品缺陷将最终影响 于观望状态；银行限购限贷政策也使一部分改善型的潜在消费者失去 工程质量引发客户投诉。另外，近几年随着房地产政策及国家调控力 购买资格。这两方面的双重影响，对房产市场的销售不畅起了决定性 度的加强，政府在规范的执行和解释方面不断细化，使得原来符合要求 影响。宏观政策风险产生的影响在未来的一段时间里可能还会延续甚 的设计在现有形势下已经不符合审批的要求，项目有可能大幅度调整， 至成为一种常态。房地产市场排队购房的黄金时代已经逝去，和所有 也会造成较大的设计变更风险，增加项目的成本支出。 成熟的产品一样，以后必然将面临越来越激烈的市场竞争。 (二)工程进度管控不力，造成的工程延误风险 二、投资决策风险：投资节奏把握与市场机遇期不同步 大部分房产项目，到交付阶段，都不同程度地存在着赶工和抢工现 “十二五”初期，受国家宏观调控影响，市场信心严重不足，刚性需 象。每一个项目从开工到交付，计划确定后，各个节点需完成的工程进 求占据主流。开发商普遍出现销售受阻，融资极度困难，库存高企，资 度和时间都有严格的规定，一步未完，就会影响下一步的工作，积累起 金压力激增，对后市预期悲观的现象。与此同时，土地市场无人问津， 来，到工程后期就不得不赶工进行弥补。赶工的主要原因有：选择承包 成交额屡创新低，土地几乎都以底价直接成交，可供选择的区域和优质 方失误，施工单位实力不强，总分包配合不好造成施工过程中控制失 地块余地非常大。但大部分房企现金流极其匮乏，面对机遇无米下锅， 灵，工程延误；拆迁困难、图纸设计滞后、先施工又进行设计变更造成工 错失良机，一段时间内新增投资放缓。而随着房企通过以价换量来获 程变更较多也会影响工程进度；施工计划不周密、计划与过程控制时间 取流动资金，2013年以来，一、二线城市土地市场的机遇期