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山地中式别墅(南区)物业发展建议书2011-5-25
吸引客户购买的因素依次为自然生态环境、旅游景区、山地别墅,建筑风格、升值及发展潜力。 4.吸引客户购买因素 3.1项目一期物业分析 5.客户意向物业类型 3.1项目一期物业分析 联排产品成交率最高,37套,占总成交量的68%。其次是10套双拼,占总成交量的18.8%,独栋8套,占总成交量的14%; 一期联排产品是三种别墅中面积最小的,为330M2左右,成交总价在220万左右,说明在市场中小面积、低总价产品市场接受度最高。 6.客户年龄 成交客户以46-50岁年龄居多,共15组,占成交量的30%;其次为36-40岁,11组占成交量的22%;31-35岁有9组,占成交量的18%;年龄最大的为66-70岁,仅1组; 客户年龄特征说明针对高端产品,46-50岁年龄段的客户才是真正有购买力的意向客群,尤其是现代中式别墅,更是需要有浓厚的知识沉淀、较高的文化修养层次的客群接受的产品。 3.1项目一期物业分析 成都客户购房特征: 成都客户特别理性,看重项目样板区细节、越高端客户对细节要求越高。 吸引成都客户关注的卖点主要是产品的观山环境、投资潜力、价格、优惠。 成都客户理想选择是240-350㎡左右小独栋物业,看重项目物业花园面积赠送及附加值,对联排、双拼等产品有一定抗性,看重私密性,看重物业管理。 成都客户购买联排端头产品,主要因为产品面积过大,总价过高。对于非长期自住的成都客户,接受产品总价在400万/套以内的居多。 新津客户购房特征: 新津客户本地私营老板比重较大,购买主要用于自住,更看重项目品质与身份象征。 新津客户更倾向于独栋产品,联排、双拼抗性低于成都客户,但主要看总价及产品资源。 新津客户购买力较强,更看重产品户型设计及景观资源。 新津客户对联排中间产品及私密性差,景观视野不佳的产品具有很大的抗性。 3.2一期客户典型特征分析: 对成都豪宅市场的看法,心目中真正的豪宅标准 地段稀缺,景观稀缺; 低密度,低容积率; 产品档次高,包括建筑用材用料、设计及施工单位; 后期物业管理完善; 社区包括商业、教育、交通配套等规划较好; 既具有极高的居住价值,又具有极高的投资价值。 对老君山及新津区域的认知和印象 该区域市政整体规划好,片区产品定位为高端住宅区,在此处置业就是购买未来; 自然资源极好,又有千年老君山的历史文化沉淀,未来升值潜力大; 离新津城很近,交通通常,生活配套方便; 新津真正意义的高端别墅。 对本项目定位的建议 项目容积率要低,密度小,体现高端别墅社区的居住优势; 花园面积要大。独栋户型的花园至少要等同建筑面积; 有较多的室内赠送空间,利用率高; 产品设计需体现山居别墅的特点,继续优化山地别墅的建筑格局; 除新津本地客外,成都客大量将本项目作为度假第二居所,为此户型面积需有所控制。 3.3一期意向客户信息反馈描述 根据来访情况以及一期成交客户情况分析,项目客群均以成都客户为主。成都客户看重的置业因素为绝佳的自然生态资源,但受目前新津区域配套未完善及一期户型面积偏大等影响,成都客群目前成交率略低于新津客户。预计本项目配套逐步完善及按客户需求调整产品面积,以成都客户为主的置业需求将逐步释放,本项目的目标客群将主要以成都区域客户为主。 分析中发现,无论新津客户还是成都客户,受到面积和总价影响,客户偏向联排物业居多。可见,促进客户购房的权重因素中,户型面积因素重大于物业类型因素,主要原因是客户受限于面积带来的总价承受能力。 目前滞销产品主要以独栋和联排中间户型为主,独栋产品主要受面积过大、客群需求面积较小影响,导致去化速度较慢;联排产品目前滞销的户型集中在联排中间户型与联排TA/TAD户型上,由于规划布局未能同户型设计综合考虑,户型设计虽舒适,但由于布局上严重硬伤,基本无花园面积,导致该类产品目前滞销较为严重。 目标客群户型面积区间以260-320平米左右,总价控制在300-350万左右的小独栋产品为市场主要接受范围。因新津客群将本项目作为第一居所使用,所以对户型设计的合理性及舒适度要求很高,需要多注重产品的细节打造。 3.4前期物业分析小结: 4 地块属性研究 二期位于项目南区地块,北邻老君山山门及空军植树基地、东靠南区主道路、南临南湖湖区、西接花舞人间景区,地块占地约62亩,拥有南区最核心的南湖景观资源,自然环境极佳,地块综合开发条件优越。 二期所在南湖区域整体景观将与二期同期开发完成,同时项目重要高端配套—个园酒店亦将同期启动,项目景观展示力及自身高端配套将日趋完善。 4.1地块概况 南湖 此图由设计部提供 优势(S): 稀缺的地块——项目南区惟一拥有湖景区域,稀缺的景观资源,且地势相对较为平坦,易开发高品质产品。 优势利用:通过创新的山地建筑形态因地制宜,将山景、水景、山地纳入项目设计意念之中,将景观资源最
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