山地中式别墅(南区)物业发展建议书2011-5-25.ppt

吸引客户购买的因素依次为自然生态环境、旅游景区、山地别墅，建筑风格、升值及发展潜力。 4.吸引客户购买因素 3.1项目一期物业分析 5.客户意向物业类型 3.1项目一期物业分析 联排产品成交率最高，37套，占总成交量的68%。其次是10套双拼，占总成交量的18.8%，独栋8套，占总成交量的14%； 一期联排产品是三种别墅中面积最小的，为330M2左右，成交总价在220万左右，说明在市场中小面积、低总价产品市场接受度最高。 6.客户年龄 成交客户以46-50岁年龄居多，共15组，占成交量的30%；其次为36-40岁，11组占成交量的22%；31-35岁有9组,占成交量的18%;年龄最大的为66-70岁，仅1组； 客户年龄特征说明针对高端产品，46-50岁年龄段的客户才是真正有购买力的意向客群，尤其是现代中式别墅，更是需要有浓厚的知识沉淀、较高的文化修养层次的客群接受的产品。 3.1项目一期物业分析 成都客户购房特征： 成都客户特别理性，看重项目样板区细节、越高端客户对细节要求越高。 吸引成都客户关注的卖点主要是产品的观山环境、投资潜力、价格、优惠。 成都客户理想选择是240-350㎡左右小独栋物业，看重项目物业花园面积赠送及附加值，对联排、双拼等产品有一定抗性，看重私密性，看重物业管理。 成都客户购买联排端头产品，主要因为产品面积过大，总价过高。对于非长期自住的成都客户，接受产品总价在400万/套以内的居多。 新津客户购房特征： 新津客户本地私营老板比重较大，购买主要用于自住，更看重项目品质与身份象征。 新津客户更倾向于独栋产品，联排、双拼抗性低于成都客户，但主要看总价及产品资源。 新津客户购买力较强，更看重产品户型设计及景观资源。 新津客户对联排中间产品及私密性差，景观视野不佳的产品具有很大的抗性。 3.2一期客户典型特征分析： 对成都豪宅市场的看法，心目中真正的豪宅标准 地段稀缺，景观稀缺； 低密度，低容积率； 产品档次高，包括建筑用材用料、设计及施工单位； 后期物业管理完善； 社区包括商业、教育、交通配套等规划较好； 既具有极高的居住价值，又具有极高的投资价值。 对老君山及新津区域的认知和印象 该区域市政整体规划好，片区产品定位为高端住宅区，在此处置业就是购买未来； 自然资源极好，又有千年老君山的历史文化沉淀，未来升值潜力大； 离新津城很近，交通通常，生活配套方便； 新津真正意义的高端别墅。 对本项目定位的建议 项目容积率要低，密度小，体现高端别墅社区的居住优势； 花园面积要大。独栋户型的花园至少要等同建筑面积； 有较多的室内赠送空间，利用率高； 产品设计需体现山居别墅的特点，继续优化山地别墅的建筑格局； 除新津本地客外，成都客大量将本项目作为度假第二居所，为此户型面积需有所控制。 3.3一期意向客户信息反馈描述 根据来访情况以及一期成交客户情况分析，项目客群均以成都客户为主。成都客户看重的置业因素为绝佳的自然生态资源，但受目前新津区域配套未完善及一期户型面积偏大等影响，成都客群目前成交率略低于新津客户。预计本项目配套逐步完善及按客户需求调整产品面积，以成都客户为主的置业需求将逐步释放，本项目的目标客群将主要以成都区域客户为主。 分析中发现，无论新津客户还是成都客户，受到面积和总价影响，客户偏向联排物业居多。可见，促进客户购房的权重因素中，户型面积因素重大于物业类型因素，主要原因是客户受限于面积带来的总价承受能力。 目前滞销产品主要以独栋和联排中间户型为主，独栋产品主要受面积过大、客群需求面积较小影响，导致去化速度较慢；联排产品目前滞销的户型集中在联排中间户型与联排TA/TAD户型上，由于规划布局未能同户型设计综合考虑，户型设计虽舒适，但由于布局上严重硬伤，基本无花园面积，导致该类产品目前滞销较为严重。 目标客群户型面积区间以260-320平米左右，总价控制在300-350万左右的小独栋产品为市场主要接受范围。因新津客群将本项目作为第一居所使用，所以对户型设计的合理性及舒适度要求很高，需要多注重产品的细节打造。 3.4前期物业分析小结： 4 地块属性研究 二期位于项目南区地块，北邻老君山山门及空军植树基地、东靠南区主道路、南临南湖湖区、西接花舞人间景区，地块占地约62亩，拥有南区最核心的南湖景观资源，自然环境极佳，地块综合开发条件优越。 二期所在南湖区域整体景观将与二期同期开发完成，同时项目重要高端配套—个园酒店亦将同期启动，项目景观展示力及自身高端配套将日趋完善。 4.1地块概况 南湖 此图由设计部提供 优势（S）： 稀缺的地块——项目南区惟一拥有湖景区域，稀缺的景观资源，且地势相对较为平坦，易开发高品质产品。 优势利用：通过创新的山地建筑形态因地制宜，将山景、水景、山地纳入项目设计意念之中，将景观资源最