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『茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）』项目可行性研究报告 目 录 一、总体定位及说明 …………………………………………………………………………………………………………………( 3 ) 二、投资概算及其状态分析……………………………………………………………………………………………………………(7) 三、建设工期安排………………………………………………………………………………………………………………………(12) 四、资金安排……………………………………………………………………………………………………………………………(13) 五、永续发展，缔造『茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）』…………………………………………………………………(14) 总体定位及说明 『茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）』项目总体定位 传承茶亭老街风范，重建现代商业中心 『茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）』定位说明 展示福州现代商业的形象窗口 『茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）』预示着城市发展历史性时刻的到来。它把福州遗失的传统文化重新展现，留住城市的记忆。『茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）』将是茶亭街的第二次生命，成就福州最具特色的商业文化、购物文化、休闲文化，永远成为展示福州的窗口。 江南风情水街 『茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）』依托小桥流水、商业广场、中心公园，街水结合，前店后坊。充分反映福州城市水文化，通过交通流线与开放空间、景观绿化的立体购成，创造良好的城市中央休闲活动场所；让不同国籍，不同肤色的人都了解，原来福州有三坊七巷『盛世茶亭八地块、九地块』项目定位辐射力——整个海峡西岸经济区周边城市！ 『茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）』项目快乐消费的功能定位： 『茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）』抢占了市场的空白，真正地实现了快乐消费的新时代商业功能。在保留传统茶亭手工作坊特色的同时，丰富了购物功能来满足消费群、客户群的需要。『茶亭国际（八地块）、王府城（九地块）』在凸显茶亭水街文化同时，还强化其商业和旅游资源的优势，体现现代购物、休闲、商务为主导的商业街特点。八地块主要引进央企居然之家经营现代化的家具建材，与周边步行水街和八一七路茶亭街中段形成互补，连接地下商业街和地铁一号线出站口，形成巨大的消费人流、业态互补。居然之家六层以上至三十一层是现代化的5A级办公楼，集聚了许多著名的企业办公给周边带来的繁华的人气。 九地块主要引进中国最有传统百货巨头—北京王府井百货公司，建成以王府井百货为龙头的都市购物中心，集商业购物餐饮、超市、娱乐、电影院等一体化的现代化都市商业，建成后与居然之家茶亭水街以及地下商业街和地铁一号线，形成一个整体的集中式商业组团，将成为福州市海峡西岸经济区最有影响力的商业街。 二、投资概算及其状态分析 一、投资概算明细及其状态分析 地块八 1、位置：八一七路与群众路交叉口东南角。 2、出让土地面积：约14519平方米（合21.78亩）。 3、用途：二类居住用地（R2、兼容办公）、商业金融(C2)、社会停车场（库）用地（S2）、广场用地（S2）。 4、规划指标： （1）规划建筑容积率：5.20以下（含5.20），其中商业建筑面积占计算容积率的宗建筑面积48%以下（含48%），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。 （2）规划建筑密度：46%以下（含46%）。 （3）规划绿地率：25%以上（含25%）。 （4）建筑高度：100米以下（含100米），高层建筑沿地块东北角布置，同时沿八一七路建筑高度24米以下。 根据设计方案计算投资概算： （1）项目总建筑面积：111498 m2 其中地上总建筑面积约：75498m2； 地上商业面积约：36239 m2 地上办公面积约：39259 m2 利用地下商业面积约：25000 m2 地下车库约：11000㎡ （2）项目总投资：17.9823亿元 其中土地10.16亿元 建安造价53049万元 营销管理财务费用14254万元 税费10920万元 （3）销售收入：35.17亿元 其中地上商业销售收入20亿元（评估价） 办公销售收入7亿元 地下商业收入7.5亿元（评估价） 地下车位销售收入0.67亿元 （4）预估利润：17.1877亿元 （三）宗地2006让—27号（C区、地块九）出让土地面积：约29003平方米（合43．50亩）洋头口西北侧二类居住用地（R2、兼容办公）、商业金融用地（C2）、社会停车场（库）用地（S3）其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积31％以下（含31％），地上计算容积率的总建筑面积含保留的建筑面积618．3平方米。150米以下（含150米）；沿八一七路、工业路裙房建筑高度24米以下（含24米）；高层建筑主要沿地块西北部布