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关于不同物业类型实用率和其关系探究 　　【摘要】 在越来越多的房地产营销中，高实用率已然作为营销亮点频繁亮相。实用率高的产品往往在营销推广中更易被消费者接受，开发商不得不关注成本与实用率的平衡。如何在控制成本的情况下真正实现高实用率，是房地产开发商面临的重要课题。本文通过对不同物业类型实用率的调查分析，在楼层变化、电梯增减等的变化中找出实用率的对应关系，并研究其设计特征，探寻不同建筑形式产品的实用率规律，以期在提高实用率的同时又能有效控制成本，增强产品的竞争力，实现资源的优化配置和集约利用。 【关键词】 实用率 物业类型 关系 一、实用率的定义分析 1、实用率的定义 目前，房地产市场上多出现“实用率”（南方称实用率，北方多称得房率）一词，并以此作为营销的卖点之一进行宣传。实用率通常理解为可供支配的面积与房屋建筑面积之比，专业上是指套内建筑面积与住宅面积的比例，即实用率=套内建筑面积/住宅建筑面积?100%。而住宅建筑面积等于套内建筑面积与公摊建筑面积之和，其中：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。由此可见，公摊面积是影响房屋实用率的关键因素，公摊面积越小，实用率越高。公摊面积指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公摊面积主要包括两个部分，一是为本幢服务的公共用房和管理用房，如大堂、楼梯间、电梯井、水泵房、值班警卫室、物业管理用房、垃圾道、配电间、屋顶水箱间、地下室、技术设备层等，二是套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙体水平投影。 2、实用率和使用率的区别 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，即使用率=套内使用面积/住宅建筑面积?100%，它是衡量物业使用效率的重要标准。实用率和使用率的区别主要在于套内建筑面积和套内使用面积。其中，套内建筑面积包括了套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。所以对于一套房屋来说，实用率往往比使用率高。因此，在房地产市场营销中，房地产开发商往往采用实用率作为引导消费者衡量产品品质的重要指标，而不采用关系到实际可用面积的使用率。 3、实用率的敏感性分析 对实用率进行敏感性分析，需从实用率的内涵入手，即： 实用率=套内建筑面积/住宅建筑面积?100%（1） 住宅建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积 （2） 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 （3） 从公式（1）、（2）、（3）得出结论，影响实用率敏感性的主要因素包括套内建筑面积、公摊建筑面积和阳台建筑面积。 其中，套内墙体面积对实用率的影响主要体现在二次装修上。在套内建筑面积既定的前提下，要提高实用率，只能减少房屋内部墙体面积。一般交付使用的房屋内部墙体厚度在12—15厘米，在二次装修中，可将建筑内部部分墙体厚度适当减少，进而增加了使用面积，一定程度上提高了实用率。在公摊建筑面积中对实用率的影响最大的是电梯数量、电梯厅面积、走廊面积等，即户型设计的影响。阳台建筑面积对实用率的影响主要体现在通过赠送阳台等以提高实用率，目前市场上通过对阳台、飘窗、入户花园、空中花园的赠送以提高房屋的实用率，折算后的实用率超过100%，所以阳台建筑面积对实用率的影响不在本文的研究范围之内。 二、不同物业类型的实用率研究 1、实用率的一般规律 查阅相关的政策法规、文献资料，对于住宅的实用率，目前国家没有明确的相关规定。市场上大多采用市场调查法得出房屋的实用率，即通过调查收集大量楼盘的实用率来得出不同物业类型的实用率区间，具体数据如表1所示。 其中，小高层一般集中在85%～88%之间，高层一般集中在80%～83%之间。一般在户型设计中，实用率若能达到85%以上的，则是非常成功的设计方案。 2、不同物业类型的实用率分析研究 不同的物业类型的实用率不同。而实用率区间的产生则是由于相同的物业类型中存在不同的建筑形式和平面形式。所以要进一步探索实用率的规律，有必要分析在不同的建筑形式和平面形式下，实用率的变化规律。 （1）板楼的实用率分析。板楼一般是多层、多数小高层和少数高层。其特点是建筑物南北方向比较薄，东西方向比较宽，外形类似一块巨大的板，分为长走廊式和单元拼合式，一般为一梯2户或4户，不超过4户。部分小户型板楼户数能达到几十户以上。 通过对深圳市部分典型楼盘的调查分析，得到多层、小高层、高层的板楼类型的楼层数、电梯数与实用率关系，如表2所示。 通过表2我们可以看出，随着楼层数的递增，实用率基本呈现下降的趋势。而通过对表2的详细分析，我们还可以得出以下几种规律。 首先，建筑形式的变化。同样的楼层数、电梯数和户数，随着建筑形式从拼合板楼变成短板楼，实用率降低，如表3