对青岛市场调研报告.ppt

FCL China Dec-2007;前言; 青岛位于北京和天津的东南方，地处山东半岛南部，东与朝鲜半岛、日本隔海相望。 青岛是全国15个经济中心城市之一，也是全国15个副省级城市之一，国家计划单列市，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一，与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。 青岛是中国优秀的旅游城市和宜居城市，也是2008北京奥运会帆船项目的举办地。;GDP：年均增长达15%以上。;固定资产投资： 年均增长20%以上。;青岛市居民收入与消费水平在北方主要城市中仅次于北京，收入年均增长超过15%，超过全国平均水平（10.4%）。;城市介绍-交通;青岛是我国重要的经济中心城市，是北方重要的港口城市和外贸口岸，也是著名的宜居和旅游城市。 青岛市总体经济水平在环渤海经济圈仅次于北京、天津，领先于山东全省，对外通商和贸易（特别东北亚地区：韩国、日本）发达，吸引外资众多，加上港口西迁战略的成功，未来港口园区和技术产业将越来越发达。 对外交通便捷，随着未来胶州湾跨海大桥和隧道的建成，城区交通将更完善，有助于胶州湾两岸经济的提升。 青岛市固定资产投资水平较高，房地产业有较大提升空间。 青岛市居民的收入及消费水平在北方主要城市中居于前列，储蓄水平一般。 由于青岛经济辐射范围广，近到华北、东北，远到东北亚地区，故外地和外籍客源众多，购买力强，置业需求较大。;青岛高新技术产业开发区;土地市场;成交量/结构/区域分布： 青岛近两年土地成交量与北京、天津、大连有较大差距，07年成交量与06年大抵相当。 供地结构中，住宅用地占绝大部分，07年限价房比例远大于06年；商业用地供应未来可能增加。 由于近两年青岛推出了大量限价房用地，还有待消化，故未来供应量可能减少。 近两年商业用地出让极少，未来供应可能增加。 区域分布中，四方区成为供应重点，市北区、李沧区商品住宅用地推出多 近两年，四方区无论在商品住宅用地还是限价房用地中，都占有很大比例。 市北区07年商品住宅用地推出较多，李沧区06年商品住宅用地推出较多。;土地市场-价格;土地市场-价格;总体价格/区域价格： 07年地价总体涨幅明显，商品住宅用地容积率上升。 07年的总体每亩地价相比06年翻了一倍； 07年商品住宅用地平均成交楼板价较06年上升了53%； 07年限价房用地平均成交楼板价较06年翻了一倍； 从商品住宅每亩地价和成交楼板价来分析，07年的用 地容积率在上升，由于07年限价房用地供应增加，城 区内可供开发面积日益减少，商品住宅用地的供应量 也上升有限。 市南区平均价格仍旧最高；市北区两房产大鳄拿地，将是未来热点区域；四方区限价房用地价格涨幅明显。 市南区07年商品住宅用地成交平均楼板价与06年大致持平，仍为市内四区最高； 07年市北区商品住宅用地成交平均楼板价较06年上升了48%，已经逼近了市南区，其中： 中海地产拿下的一地块楼板价达到了8,330元/平米，为起始价的三倍；这是中海地产一年内第二次在青岛拿地，1月在市南区拿下的一块地，楼板价为4,600元/平米。 大连万达也拿下了一块地，楼板价为2,170元/平米。 限价房方面，四方区成为主要供应地，07年 成交楼板价较06年翻了4倍；市南区和市北 区限价房用地的价格大都在2,000-2,200元/平 米左右。;房产市场;房产市场-供给与需求;房产市场- 价格;房产市场-市场结构;房???市场-市场预测;房产市场-住宅与人口规划;房产市场-区域分析;名称;市北区 ;四方区 ;李沧区 ;崂山区 ;城阳区 ;黄岛区 ;房产市场-高档物业;房产市场-竞争者动态;房产市场-商业布局规划;小结： 近五年青岛市GDP的增长速度每年都在两位数以上，居民可支配收入每年以接近10%的速度增长； 城市化进程的速度超过了20%，城市新增人口和现有人口为对住房数量和质量将有较长期的市场需求； 城市旧城区大量的危旧房改造； 房地产二级市场的活跃，投资和租赁市场得到加快发育； 大型制造业、物流业、现代商业进入大发展阶段，借助青岛举办奥运会的契机，带动了整个青岛市的产业升级； 青岛作为东部沿海重要的经济中心城市、副省级城市和山东对外开放的龙头，承载着山东半岛的发展极的地位。 青岛由一个单一的城市中心，将逐渐过度到地区中心的位置； 青岛将由一个旅游和港口城市过度到以旅游和港口为主导的复合化、多元化的国际城市。 以上各种因素为青岛市房地产业持续稳定的发展奠定了坚实的基础，未来青岛市房地产业的发展空间巨大。;开发建议