房地产开发策略与执行.ppt

2007年1月 房地产开发策略与执行 策略的基础 策略是思想的能力 房地产策略是基于对行业及项目的深刻理解 策略的基础是思维方式: 逻辑思维 横向思维 纵向思维 逆向思维 第一部分房地产开发策略 一、房地产项目开发定位原则 与企业发展战略相一致的原则 经济性原则 适应性原则 可行性原则 二、房地产定位依据 项目土地的条件分析 项目区域市场环境分析 宏观经济与政策的影响 产品类别分析 项目经济指标分析 开发模式的分析 三、房地产项目定位内容 确立开发理念 项目概念设计 明确用途功能 筛选目标客户 项目初步方案设计 测算租售价格 营销策略的形成 四、房地产开发定位的误区 市场定位工作的主体发生偏差 运用差异化战略“模仿有余而创新不足” 偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位” 目标客户群不明确或目标市场需求判断错误 缺乏对环境动态变化的应对能力 五、房地产项目竞争策略 确定优势策略: 比较优势 差别优势 资源优势 项目开发进度的节点控制 项目竞争策略动态调整能力 项目竞争策略应服从企业战略 六、房地产项目产品策略 平衡成本控制与产品品质的矛盾 总平设计的功能结构完整与舒适性 园林景观设计与建筑的协调性 户型设计的均好性与面积比控制 配套设施的实用性和经济性 产品差异化策略 产品精细化程度 七、房地产项目品牌策略 项目品牌树立应服务企业品牌 项目品牌的四个要素 项目品牌塑造的复合性 项目品牌附加值能力 项目品牌的持续能力 项目品牌的衍生能力 项目品牌最终融合于企业品牌 八、房地产项目营销策略 营销策略要有全局控制能力 营销策略需资源的有效化配置做支撑 研究营销环境是制定营销策略的第一步 研究影响消费者行为因素是至关重要的 营销节点控制需开发进度配合 营销策略动态变化与弹性能力 营销策略与营销管理的紧密性 八、房地产项目营销策略 房地产营销策略的几个方面： 产品营销策略 概念营销策略 服务营销策略 整合营销策略 价格策略 媒体策略 公关策略 第二部分房地产开发执行 一、管理环境是执行的基础 合理高效的管理制度是工作执行的基础 行政管理——业务管理——业务执行 管理分级制度与业务分级制度 决策制度是执行效率的关键因素 各环节部门的配合度决定执行效率 人力资源的专业程度和合适度是执行 环节的基本要求 二、执行目标的确定 制定执行目标需符合项目策略要求 制定执行目标需明确、合理 目标管理法需以执行计划做基础 执行计划与预算先行确定 执行计划按优先级设置 三、执行过程中的要素 职业化程度决定执行效率及质量 执行计划的严密性及控制能力 执行细节决定项目成败 执行人的素质及能力要求 执行计划调整的快速反应与及时决策 四、执行中的冲突管理 房地产项目执行中的冲突类别 开发项目优先级冲突 管理程序冲突 技术见解和质量、性能权衡的冲突 人力资源冲突 成本冲突 时间规划冲突 个性冲突 五、执行中的危机管理 危机的表现形式 信誉危机、 产品危机、管理危机、 财务危机、财产危机 危机预防及引入危机管理框架结构 信息系统、决策系统、运作系统 危机处理计划与反应 中止、危机隔离、危机排除、危机利用 六、执行中资源管理 土地（项目）储备机制保障开发企业持续发展 资本市场资源及融资模式保障企业持续发展 整合外部合作资源提升综合竞争实力 内部资源的有效化配置提升执行能力 中心信息系统进行资源调配保障执行环节的配合度 七、执行中的工程管理 制定科学的施工计划和施工组织 工程进度管理 工程质量管理 工程成本管理 八、执行中的营销管理 营销管理的全局控制是执行效率的基础 营销管理主要包含推广和销售两部分 尽量避免重技术轻管理 尽量避免销售管理工作影响销售业务 推广与销售的紧密度决定项目营销效率 推广执行应注重实效和避免资源浪费 销售技术和团队管理是销售执行的基础 汉威投资决策咨询公司—房地产咨询中心