中等城市农民工市民化住房问题探析.docVIP

中等城市农民工市民化住房问题探析 　　新的历史时期，农民工已经成为全面建成小康社会进程中一支不可替代的重要力量，但在城市工作与生活的农民工群体，其生活现状与经济社会发展不同步，甚至存在着诸多不相适应的地方。农民工住房问题就是农民工市民化的现实要求。本文分析了农民工城市居住面临的主要问题、农民工市民化住房支出承受能力分析和测算，提出相应的建议。 农民工；住房；市民化 农民工住房问题是农民工市民化的现实要求，也是推进新型城镇化建设必须优先考虑的问题。 一、农民工城市居住面临的主要问题 （一）农民工总体上处于流动、半流动性居住形态 从农民工居住住房来源看，主要有以下几个途径：务工用人单位提供的住房、自己租借住房、工作场所、自己购买住房或借住住房、工棚或简易宿舍；从农民工居住性质看，可分为流动性居住、半定居性居住及定居性居住等三种方式。根据有关资料，半数以上农民工以自己或家人租房方式居住，且以半流动性居住为主要居住方式。 （二）农民工与城市居民在住房政策上差距较大 集中表现在以下两个方面：一是住房公积金制度已基本覆盖城镇居民，但尚未惠及广大农民工。目前，公积金使用面达到50%以上，而农民工由于工作流动性较大及企业不愿增加负担等原因，绝大多数农民工没有交纳住房公积金，使他们通过市场解决城市住房问题的长效机制难以建立。二是目前城市住房保障政策难以惠及农民工。目前城市的住房保障政策中，类似经济适用房、棚户区改造等住房政策，农民工实际上无法享受到。而部分农民工能够享受到的公共租赁住房和限价房，其价格相对农民工的收入仍然过高。 （三）农民工与城市居民在居住条件上相差较大 目前，农民工居住较为分散，农民工中大部分居住在工业园区、城郊结合部、城郊等地方，只有少部分人居住在中心城区。居住条件也较差，农民工很多居住在上世纪80年代以前的住房里面，还有些房子厨房、卫生间等设施不全。农民工集中居住地区的周边环境、公共设施等都与城市居民相差很大，有的地区已产生了较明显的民工聚住区。 （四）农民工有强烈的城市定居意愿，但住房价格难以承受 根据建设部课题组的调查，目前拟在城市买房的农民工已占到21%，且多数愿意在目前就业城市购房。但74.1%的农民工能承受的购房单价在3000元/平方米以下，19.0%能承受3000～4000元/平方米，很少能承受4000元/平方米以上；67.5%的农民工能承受的购房总价在20万元以内，21.2%能承受20～30万元。目前，大中城市最低价的房屋都远远高于他们的承受力。大部分农民工是由个人或家庭从市场租赁解决住房问题，但76.2%的农民工目前能承受的月租金在100～300元之间（占到月收入的20%左右），远低于城市现实房租水平。以河南省郑州市为例，2013年平均房价（含一手房和二手房）达到7407元/㎡，只有少量的住房能满足他们要求。 二、农民工市民化住房支出承受能力分析和测算 （一）农民工市民化住房目标的需求分解和测算 由于经济条件的差距和社会环境的影响，农民工对住房需求目标也是不同的。从需求层次看，农民工市民化住房目标大体上可分为五个档次的面积标准：一是最低生活需求标准，与之对应的是政府确定的最低保障面积标准；二是融入城市的最低标准，与之对应的是城市低收入居民的住房面积标准；三是初级愿望目标，与之对应的是已经购买住房的农民工平均购房面积标准；四是融入城市的平均标准，与之对应的是城市居民平均居住面积标准；五是达到较为宽松的标准，与之对应的是中高收入城市居民的平均面积标准。我们重点关注前4项标准。 考虑农民工作为家庭支柱之一，还要承担养家的责任。这样农民工住房目标面积必须同时考虑负担系数，即农民工负担住房面积=标准面积×负担系数；农民工家庭负担住房面积=标准面积×愿意长期定居城市家庭人口数。 （二）农民工市民化住房条件改善的支出变化测算 农民工住房实际支出包括在农村住房支出和在城市住房支出两部分。据调查，目前在家乡农村建房，农民工家庭每个劳动人口需支出大概7.2万元。城市购买住房需要增加的支出=城市定居住房购置成本-农村建房成本 城市租赁住房需要增加的支出=城市定居住房租金-（农村住房方面开支+目前在城市住房支出） 目前，农民工市民化住房增加支出情况如下：按照最低保障标准购买住房需要支出9.9万元，农村建房成本7.2万元，增加支出2.7万元。租赁住房市场价租金157元/月，目前住房支出260元/月，增减支出-103元。 按低收入居民住房面积算购买住房需要支出13.5万元，农村建房成本7.2万元，增加支出6.3万元。租赁住房市场价租金216元/月，目前住房支出260元/月，增减支出-44元。按已购买住房农民工平均水平