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商业铺面分割专题 商业铺面划分基础知识 Q1、为什么要进行商铺面积分割？ 商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，（例如步行街的廊道、电脑市场的通道等），因此，为了达到商铺我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原则来进行商铺的分割。商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。 2、合理利用区域内的面积，最大化得到使用； 3、避免出现铺位死角； 4、避免通道中出现柱子； 5、避免出现不规则的铺位（如三角铺）； 6、通过公共部分与通道系统的划分来提高各个区域的均好性；包括主 通道、次通道、中庭区、入口大厅、休闲娱乐配套区。尤其是单层面积较大的商场，一般后半场经营者和投资者都不感兴趣，更需要通过设置共同区域，来提高各个区域的均好性。 7、一般先完成铺位的销售分割，再考虑铺位的招商分割。 Q3、如何进行商铺面积分割？ （1）了解基本平面布局，提出修改意见：一般上拿到手的是一张结构完成的图纸，那么主要的设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布，哪个部分我们需要更改，要即时提出修改意见。 （2）认识柱网结构：也就柱矩，柱子的分布情况。一般规则的柱矩是8x8的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情况。 （3）了解防火分区：了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的，铺位划分时需要注意这点，还有就是消防栓的设置，别把那位置给包到铺位内。设计院规划的防火分区往往不能跟我们的铺位分割不符，这时就需要与设计院讨论，结合我们的铺位分割重新规划防火分区。 （4）铺位划分顺序 先根据场子面积、柱网结构，以及项目的长和宽粗略估计划分； 确定主通道和次通道的宽度； 从街铺开始划铺，先外后内； 一排排、一层层划分。 Q4目前商铺分割存在的缺点和问题单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达 50% ）的直接原因。不合理的地方主要表现在以下几个方面：1 、商铺分割从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之比大于 4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。2 、辅助功能区辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。三多不除，公摊不减。楼梯：从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可。厕所：目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳的沃尔玛超市， 2 万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有 1 个公共厕所，世界 500 强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。空闲场地：目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。3 、通道分割许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间。另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。 商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降