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城市房地产市场货币调控和制度优化 　　导读：历史经验表明，住房价格的形成是政府、开发商、购房人三方利益博弈的结果，因此货币政策有维护“币值稳定”的责任，对“维护房价的稳定”责无旁贷。影响住房价格的金融要素主要有：货币和信贷要素、加息要素、房贷优惠利率要素、真实利率要素。在“十二五”期间，维护住房价格的基本稳定应作为政府货币政策的主要目标之一。 今年4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，将“巩固和扩大房地产市场调控成效”列入当前经济工作重点。温家宝总理提出，“要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平”，再次表明了中央调控楼市的决心。 国土资源部副部长贠小苏也于4月中旬明确强调说，“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。” 除国内高层的重视外，一些国际金融机构也注意到我国的潜在危机。国际货币基金组织（IMF）发布报告称，中国内地和香港地区可能正在形成信贷和资产泡沫，最终或将破裂，房地产价格可能出现急速回落，并影响到实体经济。不少业内人士将其解读为，如果楼市调控不能继续深入，我国房地产市场可能面临崩溃的风险，并影响到实体经济的各个领域。 一、从价格形成机制看住房价格 在中央和地方政府定价目录中，住房价格（除部分保障性住房外）虽然不属政府定价（政府指导价）范畴，但是其价格的形成却是政府、开发商、购房人三方利益博弈的结果。 在住房价格形成机制的三方利益主体中，把政府放在首位是因为在我国目前的发展阶段，政策无疑更占主导，因为驱动房地产长期增长的潜在需求尚有很大增长空间，这种需求弹性赋予了政策对短期市场的巨大影响力，同时也给了政策较大的腾挪空间。 （一）住房价格大幅下跌不符合地方政府利益 1、地方财政对房地产业依赖很高 据不完全统计，2009年，国内24个省及直辖市房地产税费（含土地购置费）占当地财政收入的比例平均高达34.5%。其中，浙江、安徽、福建和重庆在50%以上。地方政府已经不可避免地成为房地产行业最为重要的一个利益相关方。而住房价格大幅下降必定伴随成交量的低迷，即意味着与销售相关的房地产税收的下降；同时住房价格下降，地价必定下降，地价下降又将直接影响地方政府土地出让收入。所以，若地价下降，地方政府土地出让的意愿就非常低，地方政府更会通过控制土地出让数量，维持地价稳定，维持住房价格稳定。 根据瑞士信贷最近公布的中国房地产市场调查数据显示，全国土地平均交易价格在4月份环比下降了32%，比年初下降了51%。中国经济问题专家鲍泰利认为，中国地方财政对土地租赁资金的依赖，其平均水平从30%-70%不等，如果地价急剧下滑的话，很多地方政府的财政收入势必会受到很大影响。 据追踪新兴市场经济数据的统计公司（CEIC）调查，2010年，我国地方政府的土地转让资金总额高达3万亿元人民币，占到地方政府财政收入的70%。CEIC估计，2011年，我国地方政府的土地转让资金总额将下降到大约2万亿元人民币。 2、房地产业对经济发展贡献巨大 在新经济还不能挑起增长的重担前，房地产行业事实上的支柱地位很难改变。尽管“地产绑架经济”之说有危言耸听之嫌，但房地产对经济的巨大贡献也是不争的事实。2010年房地产行业增加值对GDP的贡献度达到了5.6%，房地产销售金额占全国GDP的比例达到了13.2%，两个指标均创历史新高。实际上，房地产行业辐射上下游拉动GDP的作用远大于行业本身，近几年房地产在整个国民经济中的重要性仍在不断上升。 3、商品房价格对保障性住房影响深远 保障房投资与商品房市场密切相关。尽管1000万套保障房对提升房地产投资非常显著，保障房投资中将有一定的比例与商品房市场密切相关，在商品房价格发生明显波动时，“保障房的投资”是“无法保障的”。如：商品房价格大幅波动，房地产开发企业必将紧缩保障房的投资；土地出让金受住房价格走势影响后，必将影响保障房的资金来源等。 （二）住房价格波动幅度取决于开发商 住房价格波动幅度很大程度上取决于开发商在住房价格问题上能否占得主动，开发商的偿债能力、库存压力、成本等因素决定了住房价格是否会大跌。 偿债能力——短期无忧，长期压力较大。开发商可能会选取的策略：适当降价，未雨绸缪，保持一定的现金回笼速度。 库存压力——开发商控制库存堆积速度的能力显著提升，短期降价压力较08年低，但存货已处历史高位也是事实，长期去库存压力较大。 成本压力——高地价决定了降价幅度有限，09年下半年和10年成交地块可忍受的降价幅度约15%-20%。09年下半年和10年成交地块将逐步进入销售