20140220颍上中南地产项目整体定位及物业发展建议.ppt

建筑材质：以石材、真石漆为主，局部可用涂料代替。 建筑装饰会尝试新鲜元素的使用，如钢材、玻璃等，不拘一格，旨在追求单个建筑作品的个性与不可复制性。 住宅与建筑造型设计构思/建筑风格 建筑色彩：三段式分布，浅色系暖色调为主立面色，深色系暖色调为辅色。 顶部：建议采用深褐色真石漆 中部：主立面采用米色； 细部：阳台、窗框、檐口线条采用浅褐色 基座：以采用深色石材或面砖，以加强外立面对比感觉，给予人一种稳重与奢华感 住宅与建筑造型设计构思/建筑风格 建筑细部：装饰性强的Art deco风格，顶部采用阶梯状层层跌落的造型处理。 腰部：ARTDECO风格建筑腰部应强调竖向垂直感，建议采用假结构柱，以增加外立面竖向感觉； 建筑立面用竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拨，形成建筑高贵内敛的艺术气质。 建筑外立面垂直线条，顶部强调阶梯状收分，立面简洁。 住宅与建筑造型设计构思/建筑风格 都市公园生活典范社区 项目整体定位 都市意象、公园生活、亲近自然的生活方式 以“都市优居 公园生活”为项目发展理念，打造浓郁都市化形象、配套体系，以内外公园化景观体系塑造城市标杆生活社区，建立超越市场的生活新方式。 项目整体定位/定位理念 项目形象定位 都市生活意象标杆社区 新城发展的品质型大盘 便捷的交通通勤和生活服务全覆盖 项目形象定位 优质生活品位的巅峰产品 宽庭阔景的公园生态环境 与自然良好互动的居住体验 项目形象定位 彰显项目人文内涵的精神堡垒 富有生活气息的邻里社区 亲情交融和社交空间的平台 项目形象定位 实用且亲近的社区配套 绿色生态环保的科技系统 优质的配套教育资源 项目客群定位 针对颍上客群现状分析，客群定位应坚持“主流主导 多元吸纳”策略原则。 主要以乡镇、矿区客群主导，初次进入城市置业，具有一定支付能力，家庭观念强，面积需求相对较大，置业区位要求较少，多外出务工。 在城市有稳定工作，但整体经济收入相对较少，置业选择以中小面积为主，但关注区位等因素； 城市中高端类客群，多为改善性客群，对项目品质、区位、内部环境等要求较高，逐步追求生活的品位； ★ 庞大而具有支付能力的乡镇客群成为颍上房地产市场去化主导力量和重要保证。 颍上百分之七、八十这样是乡镇客群，他们出去打工挣了钱就回来买房子，一般都喜欢买大面积的，小面积住不过来，颍上县城在县城的在我们这里买房子较多，但目前该买的都买了，包括拆迁还房等等，县城的客户相对来说比重很少。 — 林海尚城置业顾问 主流主导 多元吸纳 我们的客户策略选择: 新城市客群 城市 经济型客群 城市 品质型客群 我们之前做过了调研，目前八成都是颍上34个乡镇的客户，包括最近的谢桥、夏桥等镇，如果前期下乡镇的拓客和客户梳理能做好，那项目销售基本就成功了一大半。 — 鑫都首府营销总监 吴瑞 项目以新城市客群为主导，结合部分城市经济型客群和少数城市品质型客群。 基于客群理解的策略定位与变化 城市经济型客群 城市品质型客群 新城市客群 客群比例：80% 客群构成：首次置业； 主流需求：95-110㎡； 置业特征：关注面积、配套、支付方式、置业门槛和能否选到合适房屋等； 客群比例：15% 客群构成：首次置业； 主流需求：95-110㎡； 置业特征：关注区位、交付时间、价格、置业门槛、配套和能否选到合适房屋等； 客群比例：5% 客群构成：二次或多次置业者； 主流需求：120-140㎡； 置业特征：区位、户型、舒适度、价格和面积； 项目客群定位 4 物业发展建议和开发分期策略 1 2 3 4 5 6 规划结构与布局设计构思 住宅与建筑造型设计构思 商业服务设施设计构思 道路结构设计构思 竖向规划设计构思 住区价值体系构思 物业发展建议大纲 I 规划结构与布局设计构思 要点一 总图上应考虑周边环境的影响，充分利用环境，扬长避短 要点二 处理好住宅与小区景观绿化的关系 要点三 住宅群体布置应规划有序，合理 空间组合关系良好，宜人居住 要点四 考虑户与户，楼与楼交流的邻里交往空间 社区以水景或生态之类主题来进行设计 总体规划设计要点 规划结构与布局设计构思/总体规划要点 规划结构与布局设计构思/居住价值 以景观资源和道路等级等因素来测判项目各方位的居住价值。 项目宗地 174.497亩 景观资源 西侧市政绿地八里河公园外