20150108_ 扬州曲江项目前期报告.pptVIP

项目处于扬州房地产市场的运河板块；人口密度仅次主城区，约5958人/平方公里；未来将受到热点城东板块的极大竞争，该区域供应量达280万方 从资源价值的角度，区域为京杭大运河十里景观带及运河风光带三面围合，人文价值与生态价值的复合是区域的最大价值 板块东西向交通资源较好，同时拥有一定教育资源 板块居住配套商业存在空间，拥有中低端医疗资源 从开发角度看，运河版块分为三个片区；五台山片区是热点开发区，而连运及曲江开发量不大，项目所属片区是扬州人心目中的商贸区 万基观点：项目处于扬州运河板块，未来市场竞争激烈 板块存量供应约153.8万方，集中于五台山片区；新增供应量约60万方，集中于曲江及连运片区 项目地处五台山路与江都路交汇处，规模较大，物业类型以小高层、高层、别墅、洋房为主，现代中式风格 项目年均去化3.5万方，早期均价12000元/㎡，现期均价9300元/㎡ 依托一线开发商品牌，成为该区域内最高端、卖价最高的中高端楼盘，并带动区域房地产开发 项目定位：扬州首创生态型城市精品豪宅 本项目的客户定位以把握区域首改为核心客群，主城溢出及周边县市为重点 客户具象——区域前景、生态宜居以及总价控制下的城市精品豪宅及其品质是吸纳客户来此置业的核心需求因素 三类重点客户 项目产品定位：板式小高层+花园洋房 根据规划指标，进行业态推演 以65-130㎡为主力面积，大面宽、浅进深、灵活多变的N+1全板房为亮点的中等户型社区 基于对市场竞争的理解、客户的把握及项目自身品质感要求，本案建议走“国际东方”路线  “国际东方”路线。 本项目整体建筑风格建议：“国际东方” 世界扬州 首创“国际东方”园林大宅 案名推荐 B地块规划用地面积3983㎡，用地率仅32%；未来建筑形态最佳为塔楼+裙楼商业 项目所在周边为中低端的混合商贸区，生活配套类商业存在市场机会 大世界国际广场集购物、休闲、办公为一体的城市商业综合体的错误定位，使得商务办公至今未售完，商业成为低端集贸市场 项目定位方向初判 核心业态1：精品超市及生活服务等 核心业态2：品牌旗舰店、健身会所 核心业态3：休闲娱乐 核心业态4：餐饮 核心业态5：数码、电器、亲子天地 从产品价值、形象展示和品牌服务方面，形成项目竞争力 * 产品品质是东区客户置业的核心关注点，可 通过建筑风格、园林景观的塑造形成区隔和 卖点，打动客户 性价比是客户购房的重要敏感因素，通过偷 送面积提高产品功能性，能够大幅提升性价 比，满足客户功能需求。 性价比+品质 让客户感受到价值，才能让客户认可价格 基于对手，必须做好示范区展示：东区竞品 和昌在示范区方面做的很好，未来对手中海 形象展示不弱，我们必须强化自己的项目价 值展示；东区改善型客户居多，客户关注项目品质， 基于客户，必须做好示范区展示。 强化莱茵达品牌优势，通过服务体验建 立品牌区隔，使品牌落地，形成差异 化竞争优势。 品牌优势+服务体验 万基观点：曲江板块潜在供应放量，市场目前处于以价换量阶段 1 土地市场出让放缓，市场存量消化周期拉长，对后续入市项目存在较大影响。 1 东区市场扩容带来利好的同时，板块增量扎堆入市，分流客户。 2 曲江板块在售项目较少，存在潜在地块供应，机会与挑战并存。 3 2014年单盘最高去化7万方，年均去化1万方，市场竞争热化，以价换量，做足立体化营销，增加产品附加值，做足形象展示是市场趋势。 4 3 住宅发展策略 市场机会分析 4 项目本体研究 住宅发展策略 项目定位：扬州首创生态型城市精品豪宅 项目产品定位：板式小高层+花园洋房 项目建筑风格定位：“国际东方”风格 主推案名：莱茵·藏珑 商业发展策略 基于如下原因，对项目开发档次进行分析： 地块因子分析：地块条件支持开发都市生态豪宅； 企业目标：利润最大化，土地价值最大化； 目标客户锁定：扬州中上阶层为主； 目标客户需求：居住环境升级，生活方式升级 世界梦，中国根 客户定位 我们的客户一定是特殊的，他们不是某几类简单累加而成 存在于众多客户群体中，且是这些客户群中特殊的一类共同组成 客户定位前提 对价格敏感 对项目距离没有很强抗性 对区域配套现状能承受一定时间 对项目外部环境资源不过度敏感 项目客户的共性 核心客户群：地缘性首次改善性客户；需求对现有住房的改善。 属性：当地人，需要改善居住环境的自住需求 经济状况：较好，可以较轻松的负担首付与贷款需求 主要客户群：周边城市县市客户、扬州其他版块溢出客户，购房面积不大 属性：周边江都等县市，一般与扬州有一定关联。居住兼长期升值，在扬州长期工作生活的外来人群，主要活动区域里项目地段有一定距离 经济状况：较好，中高端收入水平，贷款需求相对