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第八章 假设开发法 第1节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的称呼 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、余值法或 倒算法(成本法的倒算)。” 假设开发法的英文名称为HypotheticaI Development Method或Residual Method。 · 二、假设开发法的概念 假设开发法，是将估价对象房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。 三、假设开发法的理论依据 假设开发法的基本思想、理论依据如下： 假设开发法在形式上实际是适用新建房地产估价的成本倒算法。 假设开发法的更深的理论依据类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法计算的是一次性的价格剩余。 四、假设开发法适用的条件和对象 假设开发法除适用于假想例子中典型情况的待开发地的估价外，还适用于： 1．待拆迁改造的再开发房地产的估价，如将原有的旧建筑物拆除后，再在原址建造新的项目，这时扣除的开发费用中还应包括拆迁安置补偿等费用。 2．仅将土地或旧房地产整理成可供直接建筑的土地时的被整理土地或旧房地产的估价，如将一块未开发的“生地”开发成为一块“三通一平”或“七通一平”的“熟地”，然后转卖，这种情况下的预期开发后的价值为整理后的“熟地”价格。 3．具有装修改造潜力的旧房地产的估价，如坐落位置、建筑结构较好的旧厂房可进行装修改造变更为商场时，则该旧厂房的价格适宜于用假设开发法来评估。此时该旧厂房的价格等于预期装修改造为商场后的价值减去装修改造费用等。 4．现有新旧房地中地价的单独评估，即从房地价格中扣除属 于建筑物的那部分价格，剩余之数为地价。其估价步骤通常是‘ (1)依市场比较法求取房地价格，(2)依成本法求取建筑物价格， (3)由房地价格扣除建筑物价格求得土地价格。 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的土地，很难采用假设开发法进行估价。因土地的法定开发利用前提未定。 假设开发法除适用于估价外，还大量用于房地产开发项目评 估，是迄今为止用于房地产开发项目评估的一种最常用的方法。房 地产开发项目评估的目的，是为了给房地产开发商提供投资决策 的依据，具体可为投资者提供下列3种数据： 1．确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格。如果投资 者有兴趣取得某块土地，他必须事先计算出能够承担得起的最高 价格，他实际的购买价格应低于或等于此价格．否则不值得购买。 2．确定开发项目的预期利润。确定预期利润时，假设开发场地 已经按一定价格购买，即场地的购置费被看成已知费用。总收益扣 除场地购置费、开发费及资金利息等后的余值。为开发项目所能产 生的利润。此利润如果高于投资者的期望利润，则该项目被认为是 可行的；反之，应被推迟开发，甚至取消投资。 3．确定开发中可能出现的最高费用(此时场地购置费被视为 已知费用)。确定最高开发费用是为了使开发利润保持在一个合理的范围，同时使整个开发费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不致于在开发过程中出现费用失控。 第2节 假设开发法的计算公式 ? 在不同的估价场合下，假设开发法的计算公式有所不同。 一、适用于预期售价的理论公式 当开发项目建成后出售情形下的假设开发法的理论公式为： V＝A一(B+C) 式中，V表示购置开发场地的价格，A表示开发项目预期建 成后的售价，B表示开发项目预期的开发费用，C表示开发利润。 二、基本公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 三、求生地价值公式 1。将生地建成房屋的公式 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费 2。将生地开发成熟地 生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费 四、求毛地价值公式 1。将毛地建成房屋 毛地价值=开发完成后房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费 2。将毛地开发成熟地 毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用