房地产投资与分析课件房地产估价10.pptVIP

第七章 成本逼近法 教学内容： 1、成本法的基本原理 2、重新建造完全价值的确定 3、建筑物折旧的估算 4、成本法运用举例 教学要求： 理解成本法的基本原理，完全价值、建筑物折旧的概念。 掌握成本法的具体运用 重点难关：重新建造完全价值的确定，建筑物折旧的估算。 一、定义（土地）： 以开发土地所消耗的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。 二、理论依据： 生产费用价值论 三、适用对象与条件： （1）新开发土地（房地产）的估价； （2）土地市场不发育的地区土地的估价； （3）学校、机关、公益设施、公共建筑等占地的估价； （4）单纯建筑物的估价； （5）房地产保险及其他损害赔偿中的估价。 四、基本公式 1、最基本的公式： 积算价格=重新购建价格-折旧 2、适用新开发土地的估价公式： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（土地所有权收益） 注：以上前四项之和称为成本价格。 四、基本公式 3、适用新建房地产的估价公式： 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 4、适用旧房地产的估价公式： 旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧 五、估价程序与步骤： 1、计算土地取得费（征地费或拆迁费）； 2、计算土地开发费（包括基础设施配套费，住宅用地以七通一平为标准计算、公共事业建设配套费、小区开发配套费），计算方法为：应分摊费用=收益程度×设施总费用； 3、计算投资利息； 4、计算投资利润，合理确定投资回报率； 五、估价程序与步骤： 5、确定土地增值收益=成本价格（公式前四项之和）×土地增值收益率，目前的计算方法是按成本价格的20%或25%计算； 6、进行区位因素、个别因素修正； 7、进行使用年期修正； 8、计算土地价格。 六、注意的问题（以土地估价为例）： 1、计算利息的基数：土地取得费和土地开发费二项之和。 2、计息期的确定：土地取得费的计息期为整个开发期，土地开发费的计息期为开发期的一半（假设费用在开发期内均匀投入）；应根据建设期内各年投入的不同比例，以年内均匀投入为假设前提条件，分别计算利息。 如整个开发期为3年，则第一年投入的计息期为2.5年，第二年投入的计息期为1.5年，第三年投入的计息期为0.5年。 六、注意的问题（以土地估价为例）： 3、计算利润的基数：土地取得费和土地开发费二项之和。 合理利润的确定：采用不同的投资回报率计算。例如北京房管局在《出让地价评估技术标准》规定：开发商的合理利润应按投资年期不同，分别采用不同的投资回报率计算，其中，投资期1年的回报率采用20%，投资期2年的回报率为30%，投资期3年的回报率为40%。 成本逼近法的局限性： 投资成本的增加并不一定会增加土地的价值。因为在现实生活中，土地的价格大部分取决于它的效用，而不是为它所花费的成本大小。即按此方法计算得到的土地价格是“算术价格”，成本高并不一定表明效用和价值高，这是成本逼近法的局限所在。 七、（新建商品房）房地产价格的构成 新建房地产价格=①土地取得成本+②土地开发成本+③建筑物建造成本+④管理费用+⑤投资利息+⑥销售费用+⑦销售税费+⑧开发利润 1、土地取得成本 通过农用地征收途径取得的土地 包括土地补偿费、农业人口安置补助费、青苗及地上附着物补偿费、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费（或新菜地开发基金）、土地出让金等 通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地 房屋拆迁补偿安置费、房屋拆迁服务费、房屋拆迁管理费等 通过在市场上“购买”取得的熟地 购买土地的价款、买方应缴纳的税费 2、开发成本（土地开发成本+建筑物建造成本） 勘测设计和前期工程费 基础设施建设费（“四源”费等） 房屋建筑安装工程费 公共配套设施建设费（非营业性的） 开发建设过程中的税费 3、管理费用 工资及福利费 办公费 差旅费等 4、投资利息 计算利息的基数=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用 计息期的确定（难点） 5、销售费用 广告宣传费 销售代理费等 6、销售税费 指开发商（卖方）应缴纳的税费，包括： “两税一费”——营业税、城市维护建设税和教育费附加； 卖方负担的交易手续费等。 7、开发利润 现实中的利润是指销售收入减去各种成本、费用和税金后的余额。 估价中开发利润的测算是指税前利润、是开发商在正常条件下获得的平均利润。 开发利润的计算基数不同