中国式商品房预售制已到废止时.doc

中国式商品房预售制已到废止时尽管选择的是国内知名开发商的住宅项目，王先生却一点也高兴不起来。 去年，王先生购买了一套烟台万科海云台的住宅，再过两个月就要收房了。但是，从8月28日开始，王先生却开始了维权。 “买房时万科承诺的污水处理厂改造、小区六大主题公园，现在看，恐怕都要成为泡影。”王先生说。 从8月25日开始，烟台万科海云台的业主就开始了集体维权，从一开始的抗议价格下跌，到目前的抗议开发商未兑现承诺。海云台的业主与烟台万科房地产开发有限公司展开了近一个月的斗争。 “造成这种局面的根本原因就在于现行的商品房预售制度。”中国消费者协会副会长、中国人民大学商法研究所所长刘俊海说，商品房预售制度把风险都转移到了消费者身上，如果不对这项制度进行改革，业主与开发商之间的矛盾将会越来越多。 预售制弊端随着楼市调控而逐渐增多。2012年3月29日，杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算。金星房产开发的西城时代家园项目的几百名业主面对的情况是：房款已经全部支付，但交房遥遥无期。 同样是在杭州楼市，今年5月，密集发生了多起“房闹”事件。业主纷纷表示，因为房屋预售，让自己支付房款和拿到房子有一两年的时间差，其间的市场波动为什么要让业主承担？ 近年来，民间关于取消预售制的声音一直存在。2010年，《南方都市报》一份调查显示，九成网民支持取消预售制，支持的主要原因包括质量问题多、开发商随意更改规划影响业主利益、期房价格水分大等。 近期，《中国青年报》一份对近3000人的调查显示，55.9%的人建议取消预售制。此外，对于住宅质量问题频现的原因有哪些，45.8%的人选择了“商品房预售，交房时才能检验质量”。 预售制变种成融资工具 在烟台万科海云台项目的部分业主看来，之所以陷入如今的尴尬境地，就是因为这是期房。 不仅这个项目，在全国各地，由商品房预售制引发的投诉和矛盾层出不穷。 我国房地产市场采取预售制度以来，预售商品房价格波动，质量与广告宣传、设计规划不符，延期办证、延期交房，甚至项目烂尾的事情在全国各地轮番上演。 在伟业我爱我家集团副总胡景晖看来，预售制度最大的问题就在于开发商的承诺不兑现。相比现房销售，预售制让开发商有了捂盘惜售、延迟建设等的可能。 预售制下，开发商有了空手套白狼的能力。房子还没建好就可以售出实现资金回笼，继而可以抽出资金进行别的项目的开发建设。 用胡景晖的话说，正是由于预售制，开发商可以6个锅盖盖10口锅。而对消费者来说，钱已经付了，房子还没拿到手，风险却先扛了起来。 “这些年我国城市化进程很快，房地产市场的需求量很大，开发商处于强势地位，消费者没有办法在购房合同上与开发商进行谈判。”胡景晖说，实际造成了双方的不公平。 而按照刘俊海的说法，预售制是把购房风险向消费者转移的方式，这种游戏规则对消费者明显不利。 “我国的商品房预售制来自香港，但与香港并不一样。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说。她提供的资料显示，商品房预售制度并非中国独有，在美国、英国、日本、韩国、马来西亚等国家和地区都存在，是与现房销售并存的一种住宅销售方式。 但是，在这个制度的具体操作模式上，我国与其他国家和地区完全不一样。 在香港，购房者只需要支付所买住宅全价款5%～10%的定金。日本的购房者只需要支付10%的定金。韩国购房者支付全房价款的20%～30%，且可以在一年内分期支付。美国通常是支付1万元定金，剩下的房款等到交房的时候才结清。 不仅如此，对开发商收到的预售款也有严格监管。比如在香港，预售款收入与开发企业自有资金账户实施分离，银行依据开发企业的工程进度对预售款的使用和规模进行审批。 但在我国内地，购房者则需要一次性向开发商支付所有房款。开发商对预售款的使用缺少监管。 汪利娜还说，我国的商品房预售制度安排让预售成了开发商最重要的融资来源。最高时，定金、预收款和个人按揭贷款要占到开发商资金来源的49%。 “这已经不是一个简单的房屋买卖行为或企业订单式生产的营销策略的问题，而是中国特定市场环境下企业融资的一种选择。”汪利娜说。 是什么让预售制在中国变成开发商的融资工具？ 主要就是1998年我国开启房地产市场时开发商力量弱，资金实力不足，不借助这种方式很难打开房地产市场。 “当年推出公房改革的时候，1万多元1套的房子大多数人都买不起，推出商品房后大家更买不起。”汪利娜说，开发商拿不到回款，资金压力大，影响继续开工建设，而国家当时又特别缺房子。政策就向开发商进行了倾斜。 正是这种倾斜让开发商在短短数年内迅速发展壮大起来。“地方政府忙着跟开发商一起经营城市，对消费者的关注更加少了。”汪利娜说。 于是，房地产市场的风险通过这种变异的预