资产评估课件及复习题资料.docVIP

资产评估 1、被评估资产于1995年购入，入账总成本为12万元，2001年进行技术改造，投资2万元，若定基物价指数1995年为1.00，2001年为1.35，2008年为2.10，试用物价指数法计算该资产2008年的重置成本。 2、某企业因转让，需对一批数量较大的同类机器设备估算其重置成本，根据厂方提供的资料，这些设备是于1990年、1995年、1998年分批购进，账面成本总值为1000万元。按购建时间分成三批，各批帐面原值占账面总值的比重分别为60%、30%、10%，三批资产的相应调整系数分别为120%、130%、150%，求重置成本。 3、某家电生产厂家，其家电生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂家电产品销售量锐减，企业不得不将生产量减至年产7万台，销售价格及其他条件未变，这种局面今后很长一段时间难以改变。若该生产线的规模经济效益指数x为0.6，重置成本为2000万元，求该生产线经济性贬值额。 4、承上例，如家电企业不降低生产量，就必须降价销售家电产品。假定原产品售价为2000元/台，要使10万台产品能够卖掉，产品售价需将至1900元/台，每台损失毛利100元。经估测，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的投资报酬率为10%，企业所得税税率为33%，试估算该生产线的经济性贬值额。 5、某企业将某项资产向国有企业投资，要求对该资产进行评估：该资产账面原值270万元，净值108万元，名义已使用年限20年，经分析新建造相同构造的资产全部费用支出480万元。该资产截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际利用时间50400小时,该资产还能使用8年，与现在相同标准资产相比每年多支出营运成本3万元，这是由于设计不合理造成的,该企业所得税税率33%,折现率10%,采用成本法对该资产进行评估. 6、有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下表： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 A 680 2003 +1% 1.3 0 +1% B 610 2003 0 1.1 0 -1% C 700 2002 +5% 1.4 0 -2% D 570 2004 0 1.0 -1% -1% E 750 2005 -1% 1.6 0 +2% F 700 2006 0 1.3 +1% 0 G 2006 0 1.1 0 0 表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表（见下表）为： 时间 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 指数 100 103 107 110 108 107 112 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1~1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估待估宗地G在2006年的价格。 7、某写字楼的土地面积为10000平方米，建筑面积为50000平方米，建筑结构为钢筋混凝土。土地使用权年限为50年，从2004年1月起计。 通过调查研究收集到如下资料： （1）可供出租的使用面积为32000平方米。 （2）月租金按使用面积计算，为每月每平方米200元，出租率为90% 。 （3）建筑物的年折旧费用为800万元，经常费用为每月80万元。 （4）房产税每年按336万元交纳，每年的其他税费为年总收入的6%。 （5）社会上的无风险利率为10%，该房地产的风险报酬率为2%。 根据以上资料，用收益现值法计算该写字楼2009年1月的转让价格。 8、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设工期为3年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次性支付。该写字楼建成后立即出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为售楼收入的4%，税金为售楼收入的6.5%，银行年贷款利率为6%，按复利计息，开发商要求的投资利润率为20%。估算该宗土地目前的价值。 9、代估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，全部出租，每建筑面积的月租金3000元，土地本金化率为7%，建筑物本金化率8%，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物残余估价法估测建筑物的价值。 10、被评估