20060314_中信东海项目投标报告.ppt

中信东海项目投标报告 谨呈：中信深圳集团 报告目录 第一部分 目标的沟通和界定 第二部分 解决二个问题 项目的方向问题 报告思路 第一部分 目标的沟通及界定 项目分析—项目经济指标及四至 项目技术经济指标 总建筑面积：52933.1平米 其中一层面积：7621.57平米 二层面积：8876.26平米 三层面积：9940.51平米 四层面积：9371.39平米 五层面积：4614.86平米 商业面积：40000平米 地下停车位近1000个 公园面积：23000平米 项目分析—项目通达性分析 从交通的通达性来看，本项目的交通通达性较好，从深南路、滨河路及侨香路等主要干道都能较为方便到达本项目。 但公共交通并不便利 项目分析—建筑形态及意象 从整体的建筑形式来看，项目体现了新古典 主义的高贵与经典。 但从建筑意向来看，项目的风格与现代建筑相比，亲和力和外向型 都比较弱。 从形态上来说不像一个传统大型的商业中心。 项目分析—项目外部细节 项目分析—项目内部细节一层平面 项目分析—项目内部细节二层平面 项目分析—周边商业现状 1、中旅一期1000平米 2、深国投广场，目前3万平米，二期5平米 3、荔林苑7000平米 4、香榭里1000平米 5、香荔绿洲1000平米 6、东海坊2000平米 7、家佳福购物广场及临街商铺10000平米 8、明年广场50000平米 9、车公庙地铁商城24000平米 项目分析小结 1、项目在本片区属于体量较大的商业体； 2、项目周边道路人流量稀少，公共交通匮乏，但道路的通道性较好； 3、项目的停车位为1000个，相对50000平米的商业体量来说，车位比较高； 4、项目的建筑意向、骑楼、露台、屋顶平台将会给人们带来较高的体验价值；而公园将是本项目最大的价值体验点； 5、从项目的进入方式、建筑形态来看，属于内向型的商业中心； 6、从项目各层平面来看，内部的规划较好，还有多处可以利用的外部空间，部分层高较低让人感觉比较压抑； 7、项目所在区域商业氛围较弱，网点分散，相互作用较弱； 8、在未来会有明年广场、车公庙地铁商场、深国投广场二期等商业进驻，整体供应量较大； 9、受中心区辐射，片区商业前景看好，整个商业还需要3年左右的培育期； 项目本身属于内向型商业、且周边人流较少、商业氛围不足，商业成熟度 较低，从目前来看，商业经营存在一定风险。 发展商给予我们的任务 1、 3-5层招商经营， 8个月售完完成1－2层销售； 2、销售与经营之间的关系怎样平衡； 目标沟通－完成任务存在的困难 目标沟通－完成任务存在的困难 目标界定 第二部分：目标下的战略 突破困局－突破区域 项目属性定位 5万平米的商业做成什么 项目属性定位－思路一可行性分析 项目属性定位－思路二可行性分析 项目属性定位－思路二可行性分析 项目属性定位 项目属性定位－区域突破 项目属性定位－区域突破案例借鉴 与本项目类似，波托菲诺的商业也处在人流较少的富人区；在形态及体量上，属于社区商业，但波托菲诺通过严格的经营管理模式以及水岸风情的营造，使项目成为一个城市的风情的符号，成为一个有特定消费人群的商圈。 项目属性定位－区域突破案例借鉴 体验价值是人们重复去波托菲诺、万象城、海上世界的最大理由。 汽车文化给人们带来了更多的消费体验，突破了商业在区位上的局限性。 项目属性定位－区域突破案例借鉴 汽车娱乐经济 深圳的汽车拥有量已经达到每100人28.64辆 他将产生怎样的影响力 驾车消费客户 驾车白领（收入在10万-30万） 驾车中产阶层（收入在30万-100万） 驾车精英阶层（收入在100万以上） 驾车消费客户 场所选择关注因素 项目属性定位-经济价值递进 项目属性定位-经济价值递进的启示 从经济价值递进模型来看，高体验价值的产品或是服务是能得到溢价的，当产品带来的体验能够引导客户转型时，将得到更高的溢价。 体验价值与马斯洛需求层次是匹配的，愿意去体验体验价值的人，他的内心是渴望自我实现和满足的。 项目属性定位-体验经济与项目经营的关系 项目属性定位 所以我们锁定中上层及精英阶层 当深圳还没有专门纯粹的购物、交往和休闲场所的时候 我们可以为他们提供这种满足体验感的场所 项目属性定位 城市精英人士交往、休闲、购物的顶级场所 与传统的单纯休闲的场所相比，会有购物的功能。 与传统的商业中心相比，他又是一个为特定圈层提供休闲和交往的场所。 成功案例－上海.外滩3号 简介： 外滩三号凝聚艺术、文化、美食、时尚和音乐，激发生活灵感，引领现代时尚，是品位人士推崇备至的优雅成熟社交、休闲场所。 外滩三号建筑面积共约12，000平方米，在七层楼面里拥有并经营四家呈现精美菜肴的餐厅、高级品牌专