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住宅建设开发成本造价管理浅谈 　　【摘 要】本文就住宅工程建设开发成本控制及造价管理状况、实践阶段中存在的问题展开探讨，并制定了科学有效的控制策略。对提升住宅项目开发建设水平，优化造价管理效果，创设显著效益，有积极有效的促进作用。 【关键词】住宅建设；开发；造价管理 1、住宅项目建设开发成本造价管理包含的问题 目前，较多住宅项目开发方就工程整体造价管控，存在概念不清晰、意识不明确的问题，一些人错误认为工程造价控制仅仅是强化工程预算决算环节，对工程造价全过程、多视角、动态性控制与系统化管理不良忽视，单纯的将造价控制任务视为一项简单的竣工结算管理，令成本造价管控始终置于被动的事后管理状态。住宅项目的设计环节对其整体工程建设进行全面系统的规划与科学描述，其施工图的设计、组织通常由设计方建筑师、工程技术人员全面完成。而工程设计方案对其成本建设投入费用、施工工期产生的直接影响作用，可以造成工程成本造价大幅波动。由此不难看出，设计环节成为住宅项目建设开发成本造价管控的核心。造价管理实践阶段中，还经常出现住宅项目施工环节现场签证投入经费较高的问题。究其成因不难看出，工程施工建设承包合同内容不规范；较多设计变更引发施工索赔问题；监理人员将精力更多的放在工程施工进度、建设质量水平及安全管控层面，忽视了成本管理；开发方相关现场控制人员没能全面熟悉掌握工程项目造价计价方式、定额管理、成本控制等政策规定，进而最终令现场签证环节疏于管理、控制过松，令费用不良提升。施工建设阶段为住宅工程形成商品实物的具体过程，同时是开发方各类人力物力资源与财力成本直接投入的阶段。施工建设体现了显著的动态性，包含较多环节，令造价管理难度有所提升，由此可见，该环节造价管理与开发成本控制也尤为重要。另外市场价格波动变化快速，受到宏观政策、发展状况的综合影响，其对住宅项目实际开发投入成本也会产生一定影响。 2、住宅建设开发成本管控及造价管理科学策略 2.1 做好调研评估与预测，明确目标、科学管控开发成本 住宅项目开发建设属于一类综合全面的经济与技术实践活动，需要投入大量的资金，且持续建设周期相对较长，包含面广泛，存在较多风险因素。为预防风险、提升成本效益，应就当前瞬息万变的房地产开发市场做好细致深入的研究分析，实施我国市场经济发展特征、未来房地产市场趋势方向的科学预测分析，方能明确市场购买者真正的需求特点、总体消费结构状况、各个群体综合收入水平、客观消费趋向以及现实支付水平。知己知彼、方能百战百胜，因此开发方还应熟悉类似工程的具体售价标准、投入成本经费、工程开发建设周期、项目空置状况、综合市场盈利、工程融资途径等各项数据。经过全面细致的进行房地产行业、我国经济以及项目效益的研究、可行性分析之后，方能明确建设目标、拟建住宅工程的适宜开发建设方位、具体规模、应用功能、合理房型搭配、并科学估算出工程总体开发投资与评估可以承受支出成本经费标准、具体销售价格、项目投资收益水平，制定各项目标具体控制标准，做好住宅建设开发成本造价的优质管理。在笔者负责的某项目立项阶段，我们就根据需要确定了工程规模、成本、房型等目标，并且就一些重点问题如项目容积率、相邻市政道路影响项目用地面积等与主管单位积极进行协商，在保证使用功能的前提下，增加了项目用地面积，有效的降低了住宅单位面积的建设成本。 2.2 注重设计阶段造价成本管理 为获取技术完备、管理先进、成本投入合理经济的优质工程设计方案，应规范招投标管理，推行设计招标，优选设计方案，选择资质良好、业绩优秀的设计单位，并促进其强化内部管控，优化设计质量，降低变更事项发生机率。工程开发方可就设计方案明确限额标准，进而在控制资金投入的状况下，最大化提升住宅项目应用功能。同时应科学利用合同内容进行设计方实践行为约束，确保自身合法权益。在明确经济合同条款内容基础上，应引入设计变更相关修改经费的具体限定额度规定，进而促进风险的有效转化。工程开工前期，应履行必要的图纸会审机制，设计方、监理机构、施工单位、供应方应积极参与，就施工图设计包含的问题探讨有效解决方略，降低错误偏差，有效抑制设计变更问题。在某项目设计阶段我们就确定了明确的项目限额标准，在满足既定项目使用功能的前提下进行资金控制，并使用一些新技术（如混凝土叠合箱网梁楼盖）有效的降低了建设成本，同时组织参建各方进行图纸会审，保证了项目开工后未出现重大设计变更。 2.3 科学履行招标投标管理，优化造价成本管控 完成项目设计环节，开始施工前期，还应履行必要的招标投标管理，做好承包、供应方核心资质的验证考核，明确相关等级水平、财务状况、业绩信誉、技术配备，进而为成本管控创造良好的环境条件。招投标管理阶段中不应一味的履行低价中标，而应做到合理标准的低价，进而预防