我国房地产业发展问题探究综述-乱象还是复杂系统-.docVIP

我国房地产业发展问题探究综述:乱象还是复杂系统? 　　自上世纪80年代国家复兴房地产业以来，房地产业应如何发展及其发展中存在的各种问题便引起了学者们的大量关注，成果之多可谓汗牛充栋，仅在中国知网（CNKI）搜索到的有关文献就多达4万篇。放眼一看，犹如杂草丛生，显得极为混乱。那么，这些研究成果的出现是随意性的还是沿着一条主线有序发展的？回顾和分析现有文献对未来房地产业发展问题的研究又有何启示？鉴于此，本文结合我国房地产业的发展轨迹和阶段特征，以1998年住房货币化改革为分界线，将房地产业发展分为改革探索和全面推进两个阶段，并在分别对这两阶段的重要文献进行梳理和评析的基础上，试图找到以上问题的答案。 一、 我国房地产业发展的改革探索阶段（改革开放后到1998年） 1.房地产业发展与住房商品化改革的关系 改革开放后，国家开始城市房屋综合开发和商品化经营试点，我国房地产业在经历长达20多年的缺位后才重新得以发展。刘洵蕃、周敏敏（1989）指出发展房地产业的主要目标就是在计划商品经济的体制下通过住房商品化改革将房地产巨额财富投入到社会生产、流通、消费的商品经济循环中去；张秋舫（1990）认为要发展房地产业，就必须积极稳妥地推行住房制度改革，实现住房商品化。王育琨（1992）基于产业结构合理化的考虑也指出必须通过推行住房商品化把硬预算约束的居民推上房地产市场，以其有效需求约束房地产的发展。但是，周政（1998）基于商品化的等价交换法则对提租补贴、售房补贴等房改措施的商品化程度进行分析后也指出这些措施阻碍了房地产成为新的经济增长点。 2.房地产价格与投资过热 这一时期，我国商品住房价格快速增长，远远超过同期经济增长率和通胀率。石小抗（1991）对住房价格构成的分析发现房价上涨是成本推动而不是需求拉动的结论，其原因在于对征用地过程中产生的“经济租”缺乏明确有效的政策调节、土地权属严重不清和缺乏价值评估基础、城市基础投资的负担通过行政性收费转移到房地产价格中以及兴建高层建筑导致的建安成本上升等；而一默（1995）从我国现实经济机制的视角将价格过高和投资过热的原因归结于对经济高速发展的预期、地方政府优惠引资、房地产市场不发达、缺乏高收入的投资场所以及国有资本和银行贷款不受约束地用于房地产投资等因素；田吉龙（1998）则强调房价过高是由于税收设计不合理，大量的公益性、经营性项目的成本分摊到住房价格中以及过高的土地成本等方面。过高的房价既是这一时期住房制度改革不彻底的体现，同时也阻碍了住房改革推进和房地产市场发展。 3.如何促进房地产业发展的研究 房地产业作为国民经济的一个基础产业，具有市场需求容量大、影响产业链长等特点，其对促进经济增长、改善产业结构的重要作用已是广大学者的共识，如何促进房地产业发展自然也成了重点研究的问题。赵传葆（1993）提出从重构管理体制，建立权责分明的城市房地产开发管理体系、创新企业制度，确立企业独立法人地位，规范政府与企业的关系、转换运行机制，垄断土地供给，竞价出让转让三项基本内容入手转换房地产开发目标模式。 对于房地产市场，宋春华、梁云斌（1994）认为价格管理是房地产市场体系运作的核心，构建科学的房价体系是房地产价格管理的关键；侯孝国（1996）认为房地产市场存在不完整、不完全、不规范、房价偏高、不健全、不协调等问题，并提出合理规划房地产开发规模、调整房地产开发结构、合理规划房地产开发布局、加强房地产业立法、积极推进市场体系建设、推进住房制度改等对策；高波（1998）则认为必须进行制度创新，建立起一套适合于房地产产权交换的制度，来促进房地产市场的发展和规范化运行。 对于房地产业，曹振良、李晟（1995）认为加速房地产业发展能拓宽投资渠道，鼓励生产、规范活跃市场，鼓励流通以及增加住房消费；宋春华（1995）指出必须发挥城市规划对房地产市场的调控作用，通过加强对土地出让的计划、规划管理等措施引导房地产业健康发展；丁健、印华（1998）指出应以深化土地使用制度和住房制度改革为前提条件，建立和健全房地产法规，创新和完善房地产管理体制，制订和实施市场竞争规则等一系列规范化措施来促进房地产业持续健康发展；郭鸿懋（1998）认为房地产业发展应以推动国民经济发展、实现优质生产、形成规模经济、实现经济、社会和生态的协调为目标取向，并以此为基础提出城市房地产产业政策应包括投资导向政策、市场行为规范政策、产品质量管理政策、产品技术开发政策、产业规模政策、产业金融扶植政策、房地产开发成本和产品价格管理以及政府行为等八项内容。 还有一些学者从如何促进房地产业成为新的经济增长点的研究目的出发，对房地产业发展问题进行了有益探讨。印坤华（1998）分析了房地产业成为新经济增长点的制约条件，指