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房地产开发项目全过程质量管理探析 　　【摘要】由于房地产开发项目全过程质量管理的特殊性，在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何做好质量管理，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目成功的关键。文章结合实际情况，对房地产开发项目全过程质量管理做出了自己的分析，希望能在实际项目中有所用。 【关键词】房地产开发 项目全过程质量管理 中图分类号： F253.3 文献标识码： A 文章编号： 由于我国房地产开发项目起步晚、管理体制不够完善、人员素质良莠不齐等原因，造成我国的房地产开发项目的设计管理并不科学合理。而质量管理又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，因此做好房地产开发项目全过程质量管理具有实际意义。 加强房地产开发项目质量管理的重要性和必要性 房屋建筑工程质量直接关系到广大业主的日常生活和生命、财产安全。很多普通家庭耗费全部积蓄后，才可以购买到一套住宅。如果所居住的房屋存在这种那种的质量问题，居者不但难以安居，更加难以乐业。百姓的事情无小事，我们必须树立全心全意为人民服务的宗旨，在出台各项管理制度、处理质量投诉问题时，更多的要考虑百姓的切身利益，在开展监管工作时，全面落实各项质量管理措施，努力提高项目工程质量，确保百姓能够买好房，住好房，努力构建和谐社会。 二、现存问题 1、规划、设计阶段优化深度不够。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。 2、工程实施阶段缺乏全面质量管理。忙于事后整改，事前与事中控制不足：在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。 3、、项目设计不合理。在房地产开发项目中设计规划条件、前期的可行性研究报告、市场调查报告、项目的产品市场定位，是方案设计的依据。一些企业调查不够充分，产品定位不够准确，设计标准不高，设计时考虑的人，|生化不够，由此引发为被业主投诉的质量问题。 4、项目建设监管不到位。一是工程建设市场行为混乱。企业中标后，与建设单位签订“阴阳合同”，通过这种方式向建设单位让利，也成为行业的惯例。一些工程由于层层转包，工程造价不断被压低。施工单位为了保证自己的利润，只有偷工减料，不断降低工程的质量标准。 5、项目市场定位不够准确。同时，房地产咨询从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。 三、相关措施 1、确保施工单位资质和施工人员的素质。选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要，这对工程质量起到很大的影响。另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择，从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择，这些都直接关乎到工程的质量。 2、严把材料关，不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量，须严格控制好用到工程中的材、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。 3、控制好施工中用到的机械、设备的质量。 四、从各个阶段分析质量控制措施 1、项目前期策划阶段质量管理。（1）做好市场调研工作。根据我们计划投资的地点，我们就客户的需求量、客户的购买力、项目所在地段的价值等作了专门的市场调查，为进行投资可行性研究提供幕础信息。（2）做好开发方案的设计。由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排以及环境保护评价等。（3）做好技术经济指标的计算。根据专业人员设计的不同开发方案计算其对应的技术经济指标，包括住宅密度、建筑面积密度容积率、工程造价指筋毛、平均层数住宅建筑面积净密度以及人口密度指标等。 2、项目规划及设计阶段质量管理。（1）根据业主确定总功能目标和项目的总质量标准，结合市场、销售部门的分析与研究，提出产品数量和总质量目标。（2）根据使用功能和建筑物相互协调性，提出对规划及建筑的空间、位置、功能、质量的要求，提出具体的技术说明、安全说明等，最终形成详细设计任务书，作为项目设计阶段的总体规范。 3、施工阶段的质量控制。制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化